【 – 写作指导】
篇一:《房地产业营改增后一般纳税人财税处理(附案例)》
房地产业营改增后一般纳税人财税处理技巧
房地产业营改增后，除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外，纳税义务发生时间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及纳税申报填列等方面都跟以前存在一定的差异，房地产企业在税务实务中一定要注意这些变化，做好财税处理工作。下面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。
【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构所在地梁园区，开发的A房地产项目在睢阳区。该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前。本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对A房地产项目选择了一般计税方法计税。
已知，甲公司为开发A项目，取得土地150，000平方米，土地出让金财政收据金额30，000万元；A项目总可售面积390，000平方米。
2016年5月份，A项目尚未完工，预售收入10，000万元，对应的建筑面积10，000平方米。
2016年6月份，购进用于A项目的建材钢筋100万元，进项税额17万元；就5月份预售的10，000万元房款，给业主开具了增值税发票。该月期初没有进项税额留抵。
说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报，税率11%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。（为了便于叙述，本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。）
5月份的财税处理
收到预售房款时
借：银行存款 10000
贷：预收账款——未开票未计税房款 10000
说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。当到了开票或产权发生转移或合同约定的交房日期，才确认纳税义务发生。但为了保证财政收入的均衡入库，《税总2016年18号公告》第十条、第十一条明确：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。
甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，计算出预缴税款270.27（10，000/（1+11%）×3%），向项目所在地睢阳区国税局预缴税款。
借：应交税费——未交增值税 270.27
贷：银行存款 270.27
预缴税款表的填列
2016年5月，收到预收款10，000万元，因为没开具发票，应填报《增值税预缴税款表》，无需在《增值税纳税申报表》第1行“按适用税率计税销售额”栏中填报。在《增值税预缴税款表》中第2行的第1列填写10，000，第2列填写0，第3列填写3%，第4列填写270.27
6月份的财税处理
收到建材发票并验收入库时
借：原材料 100
应交税费——应缴增值税（进项税额） 17
贷：银行存款 117
将5月份预售的10，000万元房款，自行给业主开具了增值税发票，销售额9，009.01，销项税额990.99，并在本月确认销项税额。
借：预收帐款——未开票未计税房款 10，000
贷：预收帐款——已开票已计税房款 9，009.01
应交税费——应缴增值税（销项税额） 990.99
《税总2016年18号公告》第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
允许扣除的土地价款：10000÷390000×30000=769.23
土地价款所对应的税额：769.23÷（1+11%）×11%=76.23
借：应交税费-应缴增值税（营改增抵减的销项税额） 76.23
贷：营业外收入 76.23
说明：①“营改增”政策明确的余额计税办法是“扣额法”，而增值税会计核算上使用的是“扣税法”。因为甲公司向业主开票时，已经按发票上的销售额和税额在帐目中记载，
如果不做该笔分录，直接按应税收入抵扣土地价款后的余额计税，将导致账、表应缴税款数据有差异，即实际按报表正确交税后账面仍然有未交税款余额。②将允许扣除的土地价款对应的税额视为政府给予企业的减免税优惠，所以计入“营业外收入”科目。
借：应交税费——应缴增值税（转出未交增值税） 897.76
贷：应交税费——未缴增值税 897.76
预缴税款的抵减
《税总2016年18号公告》第十四条明确，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
本月应申报缴纳的税款627.49（990.99-17-76.23-270.27=897.76-270.27），按照财税〔2016〕36号附件2 第一条第（十）款项规定，向公司机构所在地梁园区国税局纳税申报。
借：应交税费——未缴增值税 627.49
贷：银行存款 627.49
纳税申报表的填列
纳税申报时，需填列《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）和《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第27号）下发的报表。
在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第4行的第1列填写9009.01，第2列填写990.99，第12列填写769.23，第13列生成9230.77，第14列生成914.76万元；在《增值税纳税申报表附列资料（二）》第2栏“金额”栏填写100，“税额”栏填写17；在《增值税纳税申报表附列资料（三）》第2栏的第1列填写10000，在第3列、4列、5列均填写769.23；在《增值税纳税申报表附列资料（四）》序号4的第1列和第4列各填写270.27；在《本期抵扣进项税额结构明细表》第2栏的“金额”栏填写100，“税额”栏填写17
《增值税纳税申报表》主表“一般项目”列“本月数”栏目内填写或生成如下数字：第1栏9009.01，第11栏914.76，第18栏17，第24栏897.76，第27栏（=28栏）270.27，第34栏627.49
经过以上财税处理，应缴增值税的账、表数据无差异
篇二:《房地产老项目营改增账务处理案例》
房地产老项目营改增账务处理案例
房地产企业甲公司机构所在地为丛台区，共有二个项目，分别为石家庄乙项目和丛台区丙项目。注：标黄部分可先忽略。
2016年5月业务如下：{房地产业营改增纳税核算案例}.
石家庄乙项目预收款105万元（含税）。
借：银行存款 105
贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 105
借：应交税费-应交增值税-已交税金[乙项目] 3
贷：应交税费-未交增值税 3
结转预缴增值税
借：应交税费-未交增值税 3
贷：应交税费-应交增值税-转出多缴增值税 3
2016年6月业务如下：{房地产业营改增纳税核算案例}.
缴纳增值税
借：应交税费-未交增值税 3
贷：银行存款 3
乙项目预收款210万元（含税）
借：银行存款 210
贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 210
借：应交税费-应交增值税-已交税金 6
贷：应交税费-未交增值税 6
确认增值税收入315万元（不含税）
借：预收账款[乙项目][5%征收率] 315
贷：主营业务收入[乙项目][5%征收率] 300 应交税费-未交增值税 15
如果还没有达到合同约定的交房时间，不能确认收入：
借：预收账款-增值税[乙项目] 15
贷：应交税费-未交增值税 15
借：应交税费-应交增值税-转出多缴增值税 6
贷：应交税费-未交增值税 6
7月缴纳增值税：
借：应交税费-未交增值税 6
贷：银行存款 6
注：通过“应交税费-应交增值税-应交税金”核算的目的是为了准确反映该项目累计已预缴增值税金额。该金额亦可通过预收账款贷方发生额与3%的预征率计算得出。但应注意到，会计科目发生额不会跨年结转。
篇三:《营改增房地产业账务处理》
一、房地产业
1、 预收款
借：库存现金 或银行存款
贷：预收账款—某号楼—某业主
2、 次月上交上月预收款的税金：
（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）
借：应交税费—应交增值税—已交税
贷：银行存款
3、 实际销售房屋并向业主开票： （注意：这里要有售房的实际面积）
借：预收账款—某号楼—某业主 （预收的首付款）
库存现金 （用现金补付的房款）
其他货币资金—通联公司 （刷银联卡和通联卡补付的房款）
银行存款 （刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）
贷：主营业务收入—某号楼—销售收入
应交税费—应交增值税—销项税
4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费
贷：银行存款
4、 月末抵减支付给政府的土地款
可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政
府的全部地价款）÷1.11
可抵减的销项税 = 可抵减的收入×11%
借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入
应交税费—应交增值税—销项税
贷：主营业务成本—某号楼成本
5、 结转增值税
（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出—上月留抵
不可抵扣的项目中：
居民日常服务：
居民日常服务，是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。
其他生活服务：
其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。
二、建筑施工业：
（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷
(1+11%)×2%
（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷
(1+3%)×3%
根据上属规定：
一、采用一般计税方法的
1、 支付分包括时开来增票的：
借：工程施工—甲工程—分包工程费
应交税费—应交增值税—进项税
贷：应付账款—A公司
2、建筑业开票结算（按开票金额）
借：主营业务成本—甲工程
工程施工—甲工程—毛利
贷：主营业务收入—甲工程
应交税费—应交增值税—销项税
3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2%
借：应交税费—应交增值税—已交税
贷：银行存款
二、采用简易征收方法的
1、支付分包括时开来普票的：
借：工程施工—甲工程—分包工程费
贷：应付账款—A公司
2、开票结算（按开票金额）
借：主营业务成本—甲工程
工程施工—甲工程—毛利
贷：主营业务收入—甲工程—工程收入
应交税费—应交增值税
3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）
借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03
应交税费—应交增值税 （支付的分包工程款÷1.03×3%）
贷：主营业务成本—某工程
或：
借：应交税费—应交增值税 （支付的分包工程款÷1.03×3%）
贷：主营业务成本—某工程
3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%
借：应交税费—应交增值税—已交税
贷：银行存款
三、餐饮服务业：
购进初级农产品，菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票，可以抵扣13%{房地产业营改增纳税核算案例}.
一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3% 但是酒店不可以开出专用增票。因为下游都不可以抵扣。
四、旅游公司，
旅游公司一般对外开的都是普票，如果是商务旅游可以开增票。
可从销售额中扣除的项目有住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用
（一）执行差额征税，有哪些支出可作为销售额的扣除项目。
营改增后，可从销售额中扣除的项目有住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用。相比原政策可扣除的项目多了一项“签证费”
（二）可扣除项目只有取得有效凭证，方可作为扣减因素实现差额征税。
有效凭证是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税
务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。（可以以收据入账并抵扣成本）
（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省
级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
（5）国家税务总局规定的其他凭证。
（三）可扣除的项目取得的增值税扣税凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
如果旅游企业是增值税一般纳税人，在实务操作中由于“有效凭证”中的增值税进项税不得抵扣，因此建议取得的上述发票最好为普通发票。如果取得的是增值税专用发票，则需要认证后作进项税额转出，否则就会导致税务系统出现大量的流失票。
（四）选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，
不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
（五）差额征税的计算过程
1、可扣减成本的计算。如果“有效凭证”中有适用税率分别有3%、6%、17%等不同税率的发票，在差额征税计算可扣除的成本时应以汇总成本金额/（1+6%）*0.06来扣除。
2、差额征税额=（不含税收入-可扣减成本）/（1+税率）×税率-可抵扣的进项税
上述公司中可抵扣的进项税是指取得的日常经营中的办公用品、电话费、固定资、无形资产、或房屋等增值税专用发票中的税额。
综上分析，由于营改增延续了营业税的差额征税政策，那么对于广大的中小型公司如果选择为小规模纳税人，仅从税率从5%下降至3%这一点来看，税负下降的空间是非常大的。而如果认定为一般纳税人，虽然税率从5%上升到6%，但由于增值税是价外税且可
抵扣日常经营过程中所发生的进项税，因此税负较营改增前来讲还是下降的，但与选择作为小规模纳税人的税负相比，税负下降的程度主要取决于是否可取得足够多的可抵扣的增值税专用发票，因此广大的中小型旅游公司一定要选择合适的纳税人身份，做好纳税筹划，以应对本次的营改增。
如果旅游公司选择小规模纳税人，那么所有账务处理和原来的一样，只是税率变为3%，还是月末按差额计提增值税
（所有收入—为旅客支付的费用）÷1.03×3%
借：主营业务收入
贷：应交税费—应交增值税
如果旅游公司选择的是一般纳税人，建议选择简易征收法，按3%计税，方法同上，就是放弃抵扣权啦。
如果采用一般计税方法的话
月末将全月支付的可从销售额中扣除的项目有住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用的合计数÷1.11×11%。（注意：旅游企业的可扣除的项目应开来普票）
借：应交税费—应交增值税—销项税
贷：主营业务成本—可扣除的费用
物业企业：
物业企业营改增后一般都是小规模纳税人，所以账务处理和原来的一样，只是将收入按3%分录增值税即可。其他都一样
如果是一般纳税人建议用简易征收法计算税金。
篇四:《房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析》
房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析专题班通知 ‖专题背景‖
目前我国营业税改征增值税工作正进行的如火如荼，房地产行业的增值税时代即将到来；另外，随着营改增工作的不断深入和房地产税的即将出台，土地增值税这一税种也将逐步退出历史舞台。在新税制出台之前，地税部门将不可避免的对房地产行业的土地增值税展开一次大规模的、旋风式的突击性检查、清算工作。为了帮助大家以更加积极、良好的状态迎接增值税时代的到来，切实回避土地增值税最后带来的风险，本次培训特意安排了关于这两个税种的培训内容。
本次培训专家将全部采用案例式教学模式。案例全部都来源于专家在全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，让大家对税务培训业务有一个前所未有的、不一样的、全新的认识与感受。让大家在轻松愉快的学习气氛中获得最有价值的知识与收获。
‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性，受到各地学员的认同与热烈追捧。{房地产业营改增纳税核算案例}.
‖课程内容‖{房地产业营改增纳税核算案例}.
第一部分：房地产行业“营改增”应对与税务规划
一．营改增过程中大家关心的那些事儿：
1．营改增前施工发票、购货发票、销售发票的开具应如何把握？
2．营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票是否会影响到进项税额的扣除？
3．营改增后接受小规模纳税人、自然人销售或者应税服务业务取得不了增值税专用发
票应该如何处理？
4．营改增后，将有哪些项目的进项税允许扣除，哪些项目的进项税不允许扣除，对销售不动产业增值税税率的确定会带来哪些影响？
5．营改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，会对甲乙双方的税负造
成影响吗，就以上问题应如何解决出现在甲乙双方之间的矛盾？
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6．营改增后销售营改增以前开发产品没有进项税额可以扣除，这个问题应如何解决，
“简易征收”、“超税负返还、即征即退”等政策，在房地产业营改增之后能不能获
得推广使用？
7．房地产开发业务经营周期较长，经营期内很有可能发生前后不同阶段销项税与进项税配比严重失调的现象，在实际工作中一旦遇到这种情况应该如何解决？
8．营改增以后对于企业转做自用不动产或者投资性房地产的开发产品进项税将如何
扣除？
9．营改增后土地增值税是否会取消？
二．营改增以后增值税会计核算：
1．“一次性全额收款”方式下销项税额的核算。
2．“按揭贷款”方式下销项税额的核算。
3．“分期收款”方式下销项税额的核算。
4．“委托代销”方式下销项税额的核算。
5．折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额核算。
6．以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算。
7．将开发产品用作分配利润业务销项税额的会计核算。
8．将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算。
9．将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算。
10．购进货物、接受应税劳务、接受应税服务进项税额的会计核算。
11．辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处理。
12．初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算。
13．购进货物、开发产品用于非增值税应税项目、免税项目、非正常损失进项税额转出的会计
核算。
14．缴纳、退还增值税会计核算。
15．一般纳税人汇总纳税的会计核算。
16．增值税检查纳税调整的会计核算。
17．一般纳税人简易征收会计核算。
18．小规模纳税人会计核算。
第二部分：土地增值税清算案例解析与风险控制
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1．房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？
2．国有土地使用权被收储是否应征收土地增值税？
3．以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？
4．在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？
5．国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开
发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？
6．房地产企业销售有产权的地下车库、车位应如何进行清算？
7．政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？
8．在实际工作中，一次性取得土地分期开发的、同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？
9．未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？
10．经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让
金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？
11．母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发
此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？
12．开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶
土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。抵顶部分能否扣除？{房地产业营改增纳税核算案例}.
13．改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，无票据，清算时土地成本如何扣除？
14．房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？
15．开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？
16．单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？
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17．国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？
18．清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公
司所取得的票据应如何把握？
19．在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可
否计入扣除项目？
20．公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？
21．清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许
扣除？
22．规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？
23．计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？
24．房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时
如何计算扣除？
25．为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，
这样做的用意是什么？
26．房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个
人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？
27．为什么必须区分开发间接费和开发费用？
28．清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税？
‖培训对象‖各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、
财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
‖资 料‖本次专题配套讲