【 – 写作指导】
篇一:《不动产登记的意义》
不动产登记的意义
对不动产实行登记制度，世界各国皆然，我国古已有之，今日亦是如此。不同之处只在于其功能重心发生变迁，古代重在征收赋税，今日则重在表征不动产物权之归属及其变动。我国《物权法》第2章第1节专门规定了不动产登汜制度，该规定处于《物权法》的总论部分，对所有的不动产物权都有直接的适用力。需要特别指出的是，登记在不同的环节、不同的物权上意义有所不同，这不可不察，而无论哪种登记，其对我们的不动产权益影响至深且巨，对此予以高度重视实有必要。
本文下面将结合《物权法》的规定，就不动产登记的一般意义做出简单梳理。
1、确定不动产物权的归属
这最突出的体现在于房屋所有权上。原则上，房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人，在小区楼宇中，房屋所有人即所谓的业主。登记名义人为多人的，则为多人共有，如夫妻共有。在个人财产无法自动转为共有财产的夫妻财产制的框架下，为了房产的归属明确，减少不必要的纠纷和举证的麻烦，对共有房产及时的进行共有登记是较为妥当的。不动产登记簿是证明不动产物权归属的基本依据，对此，《物权法》第16条前段列有明文，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”实际—亡，在确定不动产物权归属的同时，也确定了不动产物权的具体内容。详言之，登记的是不动产所有权，则该不动产所有权归属于登记名义人；登记的是建设用地使用权，则建设用地使用权归属于对应的登记名义人。不动产登记簿既登记不动产上的物权，又登记物权的权利人，如此达到公示权利及权利归属的目的。
2、发生不动产物权的变动
这主要指向登记要件主义物权变动模式下的不动产物权。所谓登记要件主义的物权变动模式，是指登记是发生物权变动的必要条件，未进行登记，无法发生相应的物权变动。如在房屋买卖中，当事人未到不动产登记机构进行房屋所有权的转移登记，房屋所有权不发生转移；在未进行房屋所有权注销登记的情况下，即便抛弃对房屋的现实占有，仍不构成抛弃房屋所有权。这主要规定在《物权法》第9条第 1款前段和第14条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。根据文义解释，如果已经申请登记，但尚未记人登记簿，则物权变动尚未发生。在采取登记要件主义的韩国，学界也持相同看法，即当事人申请即便已被受理，但未被登记员记载于登记簿时，仍不发生物权变动的效力。(郭润直：《不动产登记法》，博英社，1998，第72页。转引自崔吉子，“韩国的不动产登记制度”，载崔吉子：《韩国物权法专题研究》，北京大学出版社， 2013，第117页。)这种登记要件主义物权变动模式下的物权主要有房屋所有权、建设用地使用权
和不动产抵押权。此外，需要补充的是，登记要件主义物权变动模式指向的是基于法律行为(合同)引发的物权变动，因此，基于法院判决、继承等引发的物权变动中的登记并不发生物权变动的效力。
3、发生对抗第三人的效果
在物权变动的问题上，处于登记要件主义物权变动模式之外的物权登记几乎均可归人此类。具体而言，包括两种情形：意思主义物权变动模式下的物权变动登记和非基于法律行为引发的物权变动登记。
(1)意思主义物权变动模式下的物权变动登记。根据《物权法》第9条第1款后段的规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可以发现，在登记要件主义物权变动模式之外，尚有意思主义物权变动模式存在的空间，即根据当事人的合意直接引发物权变动。这主要表现在《物权法》第127条第1款、第129条、第158条，据此可以发现，土地承包经营权、地役权均因当事人之间的合同(分别为土地承包经营权合同、地役权合同)生效即可发生，无需进行登记。但是，需要特别注意的是，即便如此，《物权法》对土地承包经营权和地役权仍然予以了差别对待。具体而言，地役权是“未经登记，不得对抗善意第三人”(第158条后段后半句)。在土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让时，移转的土地承包经营权未经登记，不得对抗善意第三人；而土地承包经营权的初始设立并未规定“未经登记，不得对抗善意第三人”，通过历史解释和体系解释，我们可以认为，这里并不构成立法者的疏忽，而是立法者有意为之，即土地承包经营权的初始设立即便未经登记，也可对抗第三人。这里的疑问是：为何土地承包经营权的初始设立即便未经登记也可对抗第三人?事实是，土地承包经营权发生于权利人与集体之间，第三人很容易透过集体查知土地承包经营权的权利人，且在农村为熟人社会，谁承包哪块土地，通常很容易得知，因此，并不存在善意的第三人。此外，根据《物权法》第155条的规定，宅基地使用权的设立同样无需登记，但是，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”
在意思主义模式下，登记只具有宣示性的作用，相当于确认了不动产物权的存在，不仅如此，登记还能发生对抗第三人的效果，而这是强化物权效力的重要一环。未经登记的物权虽然名为物权，但是，在占主动性的一方设定多重物权或多重转让时，未经登记的物权很容易遭受损害，因此，土地承包经营权、地役权的权利人进行登记也是很有必要的。
(2)非基于法律行为(合同)引发的不动产物权变动。这规定在《物权法》第28-30条，即法院或者仲裁委员会的形成判决或形成裁定生效时，不动产物权直接发生变动；人民政府已进行充分合理的补偿，征收决定生效时不动产物权即发生变动；因继承或者受遗赠取得物权的，自被继承人或者遗赠人死亡时即发生效力；在房屋合法建造完毕或拆除完毕时，房屋所有权直接产生或消灭。上述情形，不动产物权的取得或消灭无需登记，但是，根据《物权法》第31条，权利人如果要进一步“处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”
4、公示公信引发的善意取得
不动产登记为官方机构进行的登记，通常具有较高的公信力。《物权法》第106条第1款则是对不动产登记公信力的肯定，其认可了信赖登记簿而发生的不动产善意取得。具体而言，交易行为人可以善意地相信不动产登记簿的记载而签订合同，在已经支付合理对价、且已经办理物权变动登记的情况下，可以善意取得相应的不动产物权。需要注意的是，在房屋存在占有人，而占有人与房屋登记名义人不一致的情况下，交易行为人有必要就占有人事宜做一定的沟通，以消除潜在的安全隐患。因为占有在一定程度上也表征了权利，对占有上附着的权利加以核实的成本并不高昂，在重视登记而不忽视占有的情况下，可以最大限度的实现交易安全。
篇二:《建立不动产统一登记制度的社会意义》
建立不动产统一登记制度的社会意义{实行不动产登记的意义}.
发布：2013-04-08 12:27:45
来源：《民主与法制时报》 作者：□陶金节
中国登记制度的最大缺陷在于，登记机构不统一。涉及不动产登记的部门有近10个，每个登记部门都有不同的登记程序，基础数据也不一样，很多中小城市的信息化工作未完成，使得推行不动产统一登记是一场硬仗。{实行不动产登记的意义}.
在目前房价居高不下的情形下，国务院日前在其公布的机构改革和职能转变方案任务分工通知中，明确提出明年6月出台不动产登记条例，引发了市场的极大关注。但对于该制度的意义，其实可以从一个更广阔的社会背景来考察。 不动产统一登记制度是成熟市场经济国家实行的一项基本的物权制度。从国外情况看，很多国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的机构登记。
中国的《物权法》在第十条中也规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 然而，由于此后国家一直没有出台实施细则，也没有制定专门法律或条例，导致该规定悬在空中，《物权法》实施6年来迟迟无法落地。
政府的一个基本职能是提供人民满意的服务，提高依法
行政水平。无疑，这需要政府把治国理念转化为制度体制机制，加强事关长远的制度机制整体设计。而不动产统一登记制度及建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码制度，就是这样两项基础性的制度安排。 在刚过去不久的全国两会上，时任国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时，为我们阐明了这两项制度的价值：一是可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权；二是从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。
换言之，从不动产统一登记制度可以发挥的功能看，其于社会发展有以下三方面作用：
首先，不动产统一登记制度通过保障公民的合法财产和房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，无疑使得人们有长久的动力去创造和追求财富，造福社会。财产安全一直是人们忧虑的一个问题，如果人们无法保障其个人合法财产的安全，就不可能有积极性去创造财富，即使创造财富，也会转移。个人财产的安全，既体现在保有环节，也体现在交易环节。对于不动产来说，人们既担忧国家的非法侵占，也担忧交易中的欺诈行为。因为权属证书是可以伪造的。因此，为避免此类交易风险，需要通过国家机关的登记行为来确认其物权状态从而保障其真实性，人们在交易时只要查看相关
登记即可确认其安全。就此而言，登记簿是比权属证书更可靠的权利证明。而它之所以能发挥如此功用，乃因为登记行为本身是以国家信用作担保的，而国家信用的背后又是法律信用。
除了发挥保障不动产的交易安全这个最重要的作用外，不动产统一登记制度客观上亦有助反腐的推进。这是当下人们最为看重的一点。鉴于反腐确实受制于信息的不完全和不统一，从加大反腐功效来说，有必要建立统一的财产登记制度，并建立基于公民个人身份号码的统一社会信用代码制度，但若把希望寄托在此上，则有些不切实际，也颠倒了该制度的主次功能。
应该看到，不动产统一登记制度的反腐功效，是一种制度完善后的衍生便利，它主要借助于民事后果变相强制才显示出来。也就是说，假如一个人不去国家机关登记，他就很难交易、抵押和转让其不动产，这就迫使他不得不去登记。而只要一登记，系统就会立即显示其名下拥有的不动产状况。由此可见，其反腐功效是建立在信息的联网和统一上，目的是为纪检、审计等反腐机构提供便捷查询的渠道，它本身不具有甄别一个人是否为腐败分子的职能。因此，要使不动产统一登记制度的反腐功效充分发挥出来，就必须确保登记制度本身的完善。一个有缺陷的登记制度，其反腐功效肯定要打折扣，甚至还会为腐败制造更多的机会。
再者，在当前房地产调控的关键时刻，该制度的建立也有助于摸清全国房地产市场的基本情况，为宏观调控提供精确的事实依据。中国的房地产调控所以屡不成功，原因很多，但从基本信息来讲，房地产市场的数据失真恐怕是一重要因素。而要做到数据准确，就必须统一登记住房信息，推进全国住房信息联网。
建立不动产统一登记制度的作用很明了，然而，要推进统一的信息登记工作并不容易。这个阻力既来自于制度修订，也来自于技术层面，还来自于部门和个人利益。目前，中国登记制度的最大缺陷，在于登记机构不统一。涉及不动产登记的部门有近10个，每个登记部门都有不同的登记程序，基础数据也不一样，解决这一问题，非常麻烦。何况，很多中小城市本身的信息化工作未完成，甚至未建立起电子化的管理。上述情况无疑使得推行不动产统一登记是一场硬仗。
为此，须先立法，把最基本的规则和制度定下来。这就需要尽快出台不动产登记条例。在这一步后，再研究设立统一的登记机构问题。作为第一步，可以先在法律上明确统一登记机关、登记规则、登记程序和登记收费，再按照同一件事由一个部门负责的原则，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，分别由一个部门承担，最终过渡到所有的不动产，均由一个登记机构登记。
篇三:《浅析不动产统一登记制度之必要性与重要性》
龙源期刊网 .cn{实行不动产登记的意义}.
浅析不动产统一登记制度之必要性与重要性 作者：于振琪
来源：《法制博览》2014年第10期
【摘要】长期以来，我国一直未能建立不动产统一登记制度，这在一定程度上制约了不动产物权正常秩序的形成和发展。2007年颁布的《物权法》明确了“国家对不动产实行统一登记制度”这一原则，但并未做出详细规定，几年来这一规定一直悬在空中，导致不动产登记信息混乱，不动产交易缺少安全保障。2013年3月，十二届全国人大一次会议将建立不动产统一登记制度提上议事日程。2014年3月，国土资源部的部长姜大明提出：“用三年的时间全面建立不动产统一登记制度，用四年的时间运行统一的不动产登记信息管理技术平台，实现不动产的审批、交易和登记信息时实互通共享和依法查询，最终要形成不动产统一登记的体系。”未来几年我们期待不动产统一登记制度的大力推进，当然，建立不动产统一登记制度的必要性及意义也是不言而喻的，本文着重对其加以分析。
【关键词】不动产；物权变动；统一登记
一、建立不动产统一登记制度之必要性
（一）相关法律规定混乱不一
《物权法》实施之前，我国对于不动产登记的法律法规主要是针对房屋和土地，此外，关于草地的物权变动根据《草原法》，林地的物权变动主要根据《森林法》，还有《矿产资源法》等对相关不动产的物权变动也有所规定。可见，对于不动产的物权变动登记多部法律都有所涉及，而且各个部门法对相关的登记事项也各不相同，甚至存在矛盾冲突。从而使我国不动产登记呈现出房产和地产的不统一，登记机关的不统一，登记程序的不统一，登记效力的不统一，登记权属证书的不统一的状况，既影响了法律的权威性和严肃性，也制约了不动产物权正常秩序的形成和发展。
（二）有权实施不动产登记的机关混乱不一
我国现行的不动产物权变动登记制度与行政机关的职权有所关联，不同类别的不动产物权变动登记归不同的行政部门管理。比如一套商品房，土地管理部门分管建设用地使用权的登记，房产证由房产管理部门颁发，意味着房屋登记则在房产管理部门登记。不同类型的不动产，如森林，耕地，房屋以及宅基地等分别由林业部，农业部和建设部门登记。当然，这与我国各个部门法对相关不动产登记的规定不同有密切联系。一直以来我国忽视了不动产物权变动登记的公示公信功能，而强化对不动产登记的行政管理及国家对其的宏观调控职能，致使登记机关各自为政，多头登记。然而，事实上实现对不动产的确认或变动以达到公示公信的功能才是不动产物权登记之根本目的，而并非是对不动产进行行政干预管理。多头登记既不便于不动产所有人进行登记，也不利于相关交易人对有关不动产进行查阅；由于其他人无法查询有关不
篇四:《不动产登记的实施对土地保护的作用》
不动产登记的实施对土地保护的作用
摘要：土地乃万物之基础。土地在自然资源中的自然属性与特殊地位，决定了其他不动产客体与土地的依存关系。随着土地开发利用程度的增加以及技术经济手段的滥用，造成一系列的生态灾难。不过，法律部中有一系列的保护土地资源的条款，这一系列的法规对防止不合理的土地利用和开发起到很大作用。而《不动产登记暂行条例》在2015年3月1日落地实施。将更有效地对土地资源起到保护作用。土地权利的登记对维护土地的社会主义公有制和保护耕地起着重要作用。
关键词：不动产；登记；土地保护；
The role of the implementation of the real estate
registration for land conservation
Abstract:Land is the foundation of everything.Land in the natural attribute and special position in the natural resources,determine the dependence of other real estate and land.With the increase of land development and utilization degree and the abuse of technical and economic means, cause a series of ecological disaster.In the legal department have a series of the terms of the protection of land resources, a series of laws and regulations to prevent unreasonable land use and development plays a big role. \"The provisional regulations on real estate registration to be implemented in the sunset on 1 March 2015. Will be more effective protection of land resources. The registration of land rights in maintaining the socialist public ownership of land and the protection of cultivated land plays an important role. Key words: immovable property; land protection; registers
在一切能为人类所利用的自然资源中，土地是最基本、最宝贵的资源，是人类不可缺少的生存条件和再生产条件。然而随着土地开发利用程度的增加以及技术经济手段的滥用，造成一系列的生态灾难。不过，法律中有一系列的保护土地资源的条款，这一系
[1]列的法规对防止不合理的土地利用和开发起到很大作用。而《不动产登记暂行条例》
在2015年3月1日落地实施。将更有效地对土地资源起到保护作用。土地权利的登记对维护土地的社会主义公有制和保护耕地起着重要作用。
1 土地开发利用不合理、土地保护与城镇建设发展的矛盾突出
由于农业产业结构调整、生态退耕和非农建设占用等，导致城市耕地面积不断减少，尽管开展了土地开发整理用以补充耕地、执行了严格的耕地保护政策，但耕地总面积和人均耕地面积仍呈下降趋势。耕地的大量减少和人口的快速增长，使得人地矛盾更为突出。
土地作为城镇建设的承载基地，随着城镇的发展不断受到蚕食，特别是中小城镇，
由于人口大量涌入城镇，土地大规模向城镇用转化。近年来我国城镇开发区多达9000余个，占用土地3万km2之多。但往往圈地之后呗闲置“开而不发”，导致水土流失、土地沙漠化等，再加上很多中小城镇，在城镇建设中不切实际地贪大求荣和盲目攀比现
【】象，导致对土地潜力开发不够，土地利用效率低。对我国土地资源构成极大冲击。2
王建文指出，“农村集体土地近来一直处在风口浪尖，地界不清、产权不明、程序违法，这些问题在全国各省区市的农村都普遍存在。”
而不动产登记则能很好的减少盲目攀比，滥建设的现象。当然，也相应的遏制了房价的增长。
2 不动产登记实现信息公开共享
不动产登记实现土地资源信息公开共享，解决土地权属问题，遏制小产权房的建造。减少土地耕地撂荒，对保护土地起到积极作用。
2014年5月7日，国土资源部下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》称，国土部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。国土部正在对不动产产权信息、产籍信息的获取、登记、信息共享等，做出详细的程序性和技术性规定。敏感的以人查房已经写入《不动产统一登记条例》，条例将于6月中旬提交国务院。
《不动产统一登记条列》是明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。同时建立信息管理基础平台，国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息要纳入该平台，实现3 个共享：即国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；登记部门与审批、交易管理部门的信息共享；国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门互通共享。
按照国土部的设想，全国房地产信息联网系统和全国土地登记信息动态监管查询系统融合在一起，通过一套标准软件和数据库联网，监测各地方不动产登记人员的不动产登记情况，随时随地掌握数据。
“这样只要通过输入权属人姓名和身份证信息，就可查询其联网城市内所有同一权属人名下的不动产产权变动情况、交易情况和有关价格数据等，包括住房信息与农村宅基地信息等。”上述国土部相关人士告诉记者，"不动产统一登记制度的目的就是建立后提供的查询服务，将依照法律，持有相关司法、行政许可或申请，个人可对特定不动产的产权归属情况进行查询，如果不能进行以人查房，那么这个制度就有必要建立，这是目的，不是禁区。”
3 小产权房不得进行不动产登记
1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。小产权房是相对商品房而言，属于没有“户口”的“黑户”，一般没有完整的国家颁发产权证，或者只有乡镇政府或村集体发的不具有法律相应的产权证件。小产权房并不是一个法律概念，其自诞生之日起就没有过“正式身份”，相关部门多次重申小产权房不得登记发证。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因
为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡 卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合 法。宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰 色地带。一方面，过去城乡建设用地市场的不平等，许多地方都曾占用集体用地建设小 产权房，另一方面，在政府划拨或出让土地上，也存在着不按规划开发或使用的不完全 产权房。
商户们所关心的小产权房转正问题，就算将来小产权房转正，城镇和农村的不动产实施统一登记和统一管理，为集体土地入市提供了前提。未来，农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可根本上遏止小产权房，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量小产权房。扼制了小产权房这一毒瘤的发展。保护土地，小产权问题必须得以解决。
4 不动产登记以土地为核心
土地乃万物之基础。土地在自然资源中的自然属性与特殊地位，决定了其他不动产客体与土地的依存关系。其次，土地是一项最稳定的权利。在与土地相关的众多不动产权利中，土地永续利用的自然属性，决定了土地权利的稳定性。以一项具有稳定性的不动产权利为基础，建立不动产统一登记制度，能够形成排列有序的不动产权利内部逻辑。譬如：当森林被采伐、建筑物拆除或毁损灭失，林权、建筑物所有权也随之消灭，只要土地权利仍然不变，就可以再生成相关的不动产权利, 并且不会导致不动产权利之间的逻辑混乱。
土地权利是一项基础性的不动产物权，以土地为基础建立统一的不动产登记制度，不仅能够保障制度的科学性和合理性，而且也能以此为基础，构建起我国边界清楚、权利内容明晰、逻辑结构合理、权利构成简单、市场主体易于认识、有助于促进市场效率
[3] 的不动产权利体系。
5 土地登记能减少土地撂荒
我国城市量土地绝大部分在用地者的手里，许多单位和个人绕开政府私自进行土地出让转让，而且国家有关法规对这种行为是认可的——划拨土地使用者通过补办出让手续就可以转让土地，成为一个合法的土地供应者。城市政府一直未能垄断城市土地一级市场的土地供应。这一方面造成了国有土地资产额流失，土地市场秩序混乱；另一方面，由于政府手里没有储备地，致使政府调控土地市场的能力降低，城市规划难以实施。而城市盲目扩张，耕地大量减少。由于政府在一级土地市场上未能垄断城市存量土地供应，为了满足社会经济发展的需要，政府只能通过农地征收取得新增城市建设用地的供应权；另一方面，在城市边缘地区，一些村民及村委会也在私下向用地者供给土地，从而导致城市用地规模盲目扩张，耕地大量减少。
整合国土部农村耕地、集体建设用地及宅基地等登记信息是目前国土部前期登记工作的当务之急。
从农地入市的角度看，虽然中央政府鼓励农村集体建设用地和国有建设用地同权，但此类集体建设用地背后的经济利益依然难以有效划分。最典型的表现是，部分乡镇工业用地背后的权属不清晰。部分城镇为了鼓励企业进入，在土地使用权的出让上违规操作，比如允许部分企业少缴或不缴土地使用费。此类用地的不动产统一登记制度缺失，造成大量土地经济利益流失。
从农地流转的角度看，主要涉及农村土地经营权的流转。在实际操作过程中，部分农户私下交易农地经营权，而绕过了村集体和更高一级行政机关的监管。这里一个重要原因就是农地以及附属建筑物没有落实好确权工作。即使有确权的动作，也因为历史原因而与实际状况不相符。尤其是考虑到农、林、牧、渔业的生产用地免缴土地使用税，部分农户会钻漏洞，造成各类侵权现象出现，也使得背后的集体经济利益流失。
城郊结合部的土地市场正面临大开发的趋势。但恰是因为此类土地未来增值空间很大，所以相应的利益诉求也比较多。现实情况也是如此，很多处于城市郊区的优质土地，会引来包括工业企业、农村集体经济组织、自然人三方面的争夺。同时也出现了部分用地被一方长期占用，而逃避缴纳各类税费的现象。甚至在涉及征地补偿的环节，对于一些权属不明晰的土地，会有各类扯皮的现象出现。
农地权属不清晰，对农地背后的经济利益的分割出现了比较混乱的局面。农地市场的发展面临着一个不均衡的尴尬。一方面是部分农地的权属划分存在很大争议，轻则扯皮，重则诉诸法律。另一方面也存在各类被闲置、被撂荒的农地，造成潜在经济价值的流失。
农地不动产统一登记制度的推进，在杜绝相关经济利益流失的同时，也能够平衡农村集体经济组织的资金状况。在新农村建设过程中，包括农田水利、村村通工程等，都需要大量资金的投入。此前通过举债方式进行落实，反而会阻碍农村经济的发展。未来通过对相应不动产的权属进行登记，能够对公共基础设施建设的资金投入进行更恰当的比例划分，从而缓解资金投入压力。
农村不动产统一登记制度的推进，能够带来公平和效率两个目标的实现。对于一个拥有明确权属证书的经营者或使用权人而言，将对土地资产的盘活和交易更有热情。相比过去各类侵权的做法，在该制度下，包括经营权在内的各类权利更容易分离，相应的土地级差收入也能够更好地体现，土地背后的经济利益也更容易得到有效配置。
在扞卫农地经济利益的同时，该制度的推进也会加快农村政治文明的建设和发展。随着农村集体建设用地使用权、房屋所有权、土地承包权的确权工作逐渐到位，随着农民积极参与到土地登记和颁证等环节中，农民的权益将得到最大保护，也更能激发出自豪感。这样一个制度的推进，也较好地吻合了新型城镇化建设的需要。随着农业户口和非农业户口制度的取消，城乡之间的隔阂也在逐渐消失。通过对农村土地市场不动产数据的重新归集和梳理，能够让农户重视土地市场背后的经济利益，也能够让他们积极拿起不动产统一登记制度的法律武器，来扞卫自身的各类权益。从这个角度看，不动产统一登记制度在农村市场的落地，将加快农村经济和社会改革的进程。
5 总结
土地既是环境要素，又是自然资源，是主要的农业生产资料和劳动对象，是人们必须的生活基础。它的面积是确定的，有限的，固定的，沧海桑田只不过是土地形态变化罢了。所以，土地的自然供给是有限的，适合耕作生产农作物耕地更有限。随着人口的增加和人类科学技术水平的提高，对土地的需求量也越来越大。
2据有关资料显示，世界上每年有500万～700万hm耕地退化。又有大量优质耕地
被城市建设、产业开发而被占用。土地问题在现在格外严重。
今实施《不动产统一登记条列》虽不是针对保护土地颁布的条列，但是在土地撂荒、攀比建设、小产权房建设等土地不合理运用行为都有很好的约束、控制作用。{实行不动产登记的意义}.
《条列》与各种土地保护、耕地管理法律法规如《土地法》、《土地管理法》、《环境保护法》、《物权法》等配合，将会发挥更大的作用。
各地应将原来分散在各部门的登记机构进行整合归并，尽快实现不动产统一登记机构的有机重组和工作流程再造。应科学统筹调配相关资源，确保不动产登记机构有足够力量有效开展工作。
参考文献：
[1]周华林. 我国土地保护法制体系现状及其完善[J].广东土地科学，2004，3[5]:29-34
[2]邓梦，陈炜. 探析城镇建设中土地资源的有机保护[J].重庆建筑大学学报,2001,8(3):1-5
[3]刘俊.不动产统一登记：要以土地为基础[J].中国土地，2013，6：21-22
篇五:《不动产登记的含义及性质》
第一节：不动产的含义及性质
（一）不动产的含义与范围
1、不动产
根据我国不动产登记暂行条例，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
《民法》第66条在民法中的概念为：谓土地及其定着物；不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建筑物。 《不动产经纪业管理条例》对其概念解释为：指土地、土地定着物或房屋及其可移转之权利；房屋指成屋、预售屋及其可移转之权利。
《不动产证劵化条例》第4条中指出，不动产是指土地、建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场与其他具经济价值之土地定着物及所依附之设施，但以该设施与土地及其定着物分离即无法单独创造价值，土地及其定着物之价值亦因而减损者为限。不动产相关权利：指地上权及其他经中央目的事业主管机关核定之权利。
在本文中，不动产的概念及含义是指：
2、不动产的范围
根据物的社会价值的不同，土地、建筑物为不动产，土地上的林木与汽车、船舶、航空器、公司资产、上市公司的股票等为不动产，应纳入到不动产目录中去。除此之外的物为动产。
（二）不动产与动产的区别
虽然经历了时代的更迭变迁，但将物划分为动产与不动产这一法律传统却经久不衰，其应用范围的广泛性不因时代的前进而后退，甚至影响了世界上大多数国家，成为人们普遍认可的财产划分方式。
关于动产与不动产的划分标准，我国学界归纳起来大致有以下三种观点：一是纯粹物理标准，即以物的物理属性能否移动为标准，该标准为大多数学者所推崇，为主流观点；二是登记标准，即经登记的财产是不动产，反之，为动产，该标准以孟勤国先生为代表；三是以物权权利表征方式的不同为标准，笔者简称权利表征方式标准，即不动产、动产分别以登记和占有为表征方式，此乃叶金强先生所提出的一种新型划分标准。[i]
（三）不动产的性质
不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：公法行为说；证明行为说；司法行为说。
我国不动产登记的性质是行政行为。这是因为: 第一, 我国不动产登记属私法行为的观点是不成立的。首先维护私权的行为是私法行为的逻辑是不成立的。我国的法律规定, 地方各级政府有保护公民私人所有的合法财产, 保障公民的人身权利、民主权利和其他权利的职责, 但地方各级政府的行为并不是私法行为。其次, 不产登记程序由当事人申请启动, 但当事人的申请并不能产生登记的法律效果。程序启动的意思表示不等于行为的意思表示,不决定行为的性质。登记是由登记机关的意志决定的, 而我国现时不动产登记机关是行政机关。再次, 不动产登记的最重要的目的是公示, 但登记的目的不等于登记行为的性质。登记目的在于公示, 是一种事实上的判断, 解决的是登记的“实然”问题。而登记行为的性质, 是一种价值衡量, 与不同国家或地区间的价值观念和法律制度有关, 反映登记的“应然”问题。两者并不一致, 否则就不会出现各国登记制度的差异问题。不能以登记的目的具有私法性质就确定登记行为属于私法行为。第二, 从我国实行的是不动产强制登记制度上看, 我国不动产登记是行政行为。《中华人民共和国土地管理法》第11条 规定: “农民集体所有的土地, 由县级人民政府登记造册, 核发证书, 确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地, 由县级以上人民政府登记造册, 核发证书, 确认使用权； 其中, 中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关, 由国务院确定。”《中华人民共和国草原法》第11条规定: “依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用的国家所有的草原, 由县级以上人民政府登记, 核发使用权证, 确认草原使用权。集体所有的草原, 由县级人民政府登记, 核发所有权证, 确认草原所有权。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”从上述法律来看, 登记是当事人遵守法律的必然要求, 当事人并没有自政法·社会试论我国不动产登记的性质和效力主选择登记与否的自由。强制登记制度反映了登记的公法性质。第三, 从不动产登记的内容和程序上看, 我国不动产登记是行政行为。法律对不动产登记的内容和程序做了明确规定, 当事人并不能自主决定或约定。这种对登记内容和程序的明确规定, 也反映了登记的公法性质。第四,
从我国不动产登记体现国家意志性上看, 不动产登记属于行政行为。意思表示是法律行为的重要特征。而在我国不动产登记行为中, 最主要意思表示是不动产登记机构( 行政机关) 的意思表示, 即不动产登记是否准予登记的意思表示。正如梁慧星教授指出, 我国的不动产登记“体现了国家对不动产物权关系的干预, 干预的目的旨在明晰各种不动产物权, 依法保护物权人的合法权益。[ii] [i] 许晶鑫.动产与不动产划分标准研究[D].
[ii] 谢伟东.试论我国不动产登记的性质和效力[J]社会科学论坛，2006（9）
篇六:《我国不动产登记制度的现状及完善对策》{实行不动产登记的意义}.
土地与房地产政策分析论文
姓名 ：田志强
专业：电气工程及其自动化
学号： 201431001152
我国不动产登记制度的现状及完善对策
摘 要：不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。我国物
权法对此制度做出了相关规定，确立