【 – 高中作文】
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。下面是小学生作文网www.zzxu.cn 为大家整理的基准地价系数修正法 基准地价修正系数表，供大家参考。
基准地价系数修正法 基准地价修正系数表
基准地价系数修正法
1 基准地价简介
基准地价 更新与平衡是一项应用性强的工作。城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据.也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
2 基准地价系数修正法
利用级别或区域基准地价评估
基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V： 土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki：宗地地价修正系数
Kj： 估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
程序
a.收集有关基准地价资料;
b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表;
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数;
e.进行 估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;
f.求出待估宗地地价。
7.2.2.2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等
宗地地价计算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn (59)
式中：V：待估宗地地价
u：路线价
dv：深度指数
Ki：其它修正系数(i=1-n)
适用范围
适宜用于政府已公布基准地价且基准地价修正体系较为完善的地区。可在短时间内大批量进行宗地地价评估，一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
基准地价系数修正法 基准地价修正系数表
基准地价修正系数表
关于基准地价修正体系向评估机构公开的建议
导读：2013年国土资源部办公厅发布20号文，将基准地价系数修正法确定为土地出让底价评估的主要评估方法之一，而要运用该评估方法，基准地价修正体系必不可少，否则便是;空中楼阁”、;无米之炊”!本文将向大家介绍各地基准地价成果公布的现状，以及评估机构面临的处境并向相关政府部门提出我们的建议。
1
吐槽
由于评估实务的需要，几乎每天都有评估人员在网上和各交流群寻找各地基准地价应用成果及相关修正系数，受地域和其他一些条件的限制，往往很难获得。为了更好的服务一线的评估人，经各地评估师们的建议和支持，评估师信息网今年四月建立了基准地价应用成果交流群，就是希望能帮助大家多一获得评估数据资料的途径，自建群以来有大量评估人员希望加入，但由于一些客观原因，我们设置了一些入群限制条件，因此并不能让大家如愿加入，在此也深表歉意，同时也深感评估从业人员在取得基准地价修正体系的无力感和各种无耐之处。
笔者看到有的评估人员为了某地的基准地价修正系数东群喊一下，西群又求一下，也听到一些大家对成果获得的各种吐槽。最近有一朋友托笔者向某部门索取一下公布不久的新基准地价修正系数，作为好朋友，笔者以为凭着多认识几个人，拿个地价成果应该还是比较简单的，就答应了，谁知事实并非如此，打电话给相关人员，经办说没领导同意，也不好提供，给其讲了基准地价修正体系并不是什么机密的东西之类的一大堆道理，还是没用，最后只能找到部门的领导协调一下才取得，虽然过程还算顺利，但也深切体会到各种难处。之后自己内心在想，以后绝不去帮人干这种事了!
当然在这些之外，也有很轻松可以直接从政府的网络公开信息可以下载到的，如广州、深圳、贵阳等城市，作为评估从业相关人员我们要为这些城市的地价管理部门点赞，但我们也看到像这些主动公开基准地价修正系数的城市实在是太少了!
2基准地价修正体系重要性
修正体系是个什么鬼
基准地价修正系数到底是个什么鬼?为什么评估从业人员会那么需要?对于采用基准地价系数修正法评估宗地价值的，基准地价修正体系必不可少。基准地价修正体系实际就是评估土地使用权时采用基准地价系数修正法时进行宗地因素调整的依据。笔者经过对一些需求者或者使用者的分析，在评估行业内，从事资产评估方面为主的人员在评估过程中较为喜欢采用，土地估价人员次之，房地产估价人员需求相对较少。这可以理解，可能是资产评估报告多服务于国有资产管理需要，而基准地价是政府公布实施成果，采用基准地价系数修正法估算得到的结果对于政府监管部门来说更有依据和一定说服力，尽管该结果并不一定能很好反映出土地真实市场价值。以土地为主要估价对象的土地估价经常需要运用到这也正常，当然土地房产密不可以，房地产估价也需要运用到。
2013年4月8日，国土资源部办公厅发布国土资厅发〔2013〕20号文，关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知，通知附件;国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)”明确在出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估在评估方法方面公示地价系数修正法和成本逼近法为必选方法之一，因此基准地价系数修正法成为地价评估一个重要方法之一。
在此之前，基准地价系数修正法实际并不得到土地估价业内认可和广泛使用，起码在粤地如此，因为该方法使用简单，估价技术含量不高，更为重要的是各地基准地价成果更新滞后，而由于土地市场变化大，地价水平有如;海鲜价”，采用该方法测算出来的结果往往不能很好的反映当前土地市场价值客观水平，因此在广东地区基准地价系数修正法在土地估价中一度几乎被限制使用。
然而，2013年国土资源部办公厅发布20号文后，将基准地价系数修正法确定为主要的评估方法，而要运用该评估方法，基准地价修正体系必不可少，否则便是;空中楼阁”、;无米之炊”!
2面临问题
公示公开情况
1.基准地价公示情况法律依据
《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十三条;基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”
《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》要求：;市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。”
2.公示情况
虽然国家相关法律法规均要求基准地价、标定地价等成果应定期向社会公布、公开，但却未有明确公开的内容、范围。正是由于对基准地价公布内容没有较为明确的规定或指引，这也导致各省、市县在执行上千差万别，选择性较大。
2013年4月19日，广东省国土资源厅以粤国土资利用发〔2013〕123号文《关于进一步规范地价管理工作的通知》，通知要求各市县按规定公布城镇基准地价。城镇基准地价属于主动公开的政府信息。城镇基准地价成果通过验收并经当地政府批准发布后，各级国土资源行政主管部门应按照政府信息公开的有关规定，在本单位门户网站设立专栏予以公布，以方便公众查询。
2014年8月19日，浙江省国土资源厅办公室关于印发《关于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见》的通知，要求该省基准地价公布内容主要为土地级别范围和级别基准地价，其它有关成果由国土资源管理部门根据地价管理需要选择性公布。各地要尽快建立和完善基准地价的定期公布制度和信息查询系统。
从各地实际执行情况来看有的城市只简单公布基准地价结果、有的既公布了基准地价结果也公布了相关图件和部分修正说明，有的则公布了基准地价成果和完整修正系数，有的则公布了包括技术更新成果报告在内的整套基准地价应用成果。经多年来评估师信息网对各地政府网、国土资源部门网站基准地价公布情况的了解，绝大多数均未有公布相配套的基准地价修正体系，仅有少数城市向社会公共。这也就出现了我们前面所说的种种问题，一方面规范要求土地评估机构在进行出让地价评估时，基准地价系数修正法为主要方法之一，另一方面土地评估机构又难以获得相配套的基准地价系数修正体系。
评估师信息网基准地价交流群群员分享了部分全国各地基准地价修正体系，我们计划对各地基准地价修正体系中的;容积率修正”、;开发程度修正”等部分修正系数进行整理，在此作个小调查，并可能视调查投票人数和结果看是否有整理并公布给大家参考学习的必要?
2
我们的建议
信息公开条例
依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第九条行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：
1.涉及公民、法人或者其他组织切身利益的;
2.需要社会公众广泛知晓或者参与的;
3.反映本行政机关机构设置、职能、办事程序等情况的;
4.其他依照法律、法规和国家有关规定应当主动公开的。
《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十六条行政机关依申请公开政府信息，应当按照申请人要求的形式予以提供;无法按照申请人要求的形式提供的，可以通过安排申请人查阅相关资料、提供复制件或者其他适当形式提供。
在此，为了评估人不再到处寻求基准地价修正系数，为了基准地价系数修正法不再是;空中楼阁”、;无米之炊”!我们建议：
1.国家尽快出台相关基准地价、标定地价公布办法，明确须公布内容。
2.各地政府(国土部门)公布基准地价成果包括基准地价修正系数，或依申请向评估机构提供。
3.省级协会协调获取省内各地基准地价修正系数并及时向会员机构提供。
4.允许评估师凭借相关证明或证件查阅与之工作业务相关基准地价技术成果报告内容。
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