【 – 话题作文】
南京首套房认定细则(一)
南京市房产面积测算实施细则
为进一步贯彻执行南京市房产管理局下发的《南京市房产面积测算规则》（2007年1月1日起实施），规范房产面积测算工作，根据《规则》中的有关规定，结合我市的实际制定本实施细则。
本实施细则是对《规则》中房产面积测算内容的细化和补充。
第一章 总则
1.1 房屋建筑面积测算的目的
房屋建筑面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为城市规划、土地管理、房地产产权、产藉管理、房地产开发等提供基础数据和资料。
1.2 房屋建筑面积测算的内容
房屋建筑面积测算的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。
1.3 房屋建筑面积测算的类型
房屋建筑面积测算的类型包括预售房屋建筑面积测算、竣工房屋建筑面积测算、变更房屋建筑面积测算。
1.3.1预售房屋建筑面积测算根据政府行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图等资料进行。所出具的测绘成果供建设单位用于房地产预售审批、销售和备案等。
1.3.2 竣工房屋建筑面积测算根据竣工房屋现状、政府行政主管
部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图、设计说明等资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记。
1.3.3 变更房屋建筑面积测算根据房屋现状、政府行政主管部门核发的相关资料或申请人的申请资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记。
1.4 房屋建筑面积测算的成果
房屋建筑面积测算的成果主要包括：房屋基本信息、测算依据、现场查勘记录、处置方案、房产分幅平面图、分层分户图、成果报告、审核意见、变更记录等资料。
第二章 房屋测量的一般规定
2.1 房屋测量的基本原则
房屋以幢为单位进行测量。测量点位可以是分隔墙、柱或界钉等界址点。
2.2 计算房屋面积的基本条件
结构牢固；具备有上盖（不包含檐口）；有围护结构或柱；层高
2.20米以上。房屋上盖、围护结构或柱的建筑材料以规划核准设计的材料为准。
2.3 房屋面积
2.3.1 房屋的建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。
2.3.2 房屋的套内建筑面积
房屋的套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
2.3.2.1 房屋套内使用面积是指房屋套内全部可供使用的空间面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。
2.3.2.2 房屋的套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体（柱），按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
2.3.2.3 套内阳台建筑面积是指套内各阳台建筑面积之和，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
2.3.3 房屋分摊建筑面积是指房屋套内建筑面积依比例分摊得到的共有部位的建筑面积。
2.4 房屋测量仪器设备和边长丈量、面积计算数据取值要求 房屋测量应使用相对误差小于1/800的仪器和工具。
房屋边长丈量以米为单位。丈量结果取位至0.01米。
房屋面积以平方米为单位。计算结果取位至 0.01 平方米。
2.5 房屋边长丈量、面积测算限差规定
房屋复测结果与原成果差值符合限差要求的仍使用原测绘成果。
2.5.1 房屋面积测算的精度要求
房屋面积测算的精度，按《房产测量规范》面积精度的二级标准执行：
限 差 ： 0.S0.002S
中误差 ： 0.S0.001S
式中：S为房屋建筑面积，单位为平方米。
2.5.2 房屋边长、层高测量限差要求
房屋边长、层高测量限差，按面积精度对应测量边长的要求
△D ≤±（0.02+0.001D）
△D ：限差。D ：相邻界址点间的距离。单位为米。
2.5.3 实测边长与图纸设计边长
实测边长尺寸与规划核准图上设计尺寸的较差值满足2.5.2的限差时，可认为实际房屋边长与设计值相符。
第三章 房屋边长数据采集方式
房屋边长数据采集有两种方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是实地丈量取得房屋边长数据。
3.1 房屋边长数据的图上采集
竣工并且有建筑施工图的房屋，从建筑施工图上采集边长数据时，应对实地分段边长和总长度进行检核。若实地丈量的尺寸与对应图纸上的尺寸之差符合规定时，该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。
3.1.1 房屋外墙体的厚度以结构厚度计算，设计有保温墙体的，保温墙体的厚度计入外半墙。
3.2 房屋边长数据的实地采集
3.2.1 竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪等测量工具沿不规则形状边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。
3.2.2 当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要检核总边长与分段之和无法直接测量总边长的，可采用全站仪测绘坐标后计算相应的总边长值。
3.2.3 按柱外围计算面积，而柱子上下由不同直径（截面）多节
柱体构成时，边长以柱边离地面2.20米处进行测量。
3.2.4 当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米时，可只检核测量一个层高值；当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间的范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均数作为实测层高值。
3.2.5 在净高测量时，应在不同位置测量3个以上净高值，取平均数作为实测净高值。
第四章 房屋总层数与所在层次
4.1 房屋层高全部在2.20米以上的层面计算层数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数。
房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。
自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数。
±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间净高1/2的层面计入自然层数。
4.2 所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次。地下层次以负数表示。
第五章 房屋边长数据的采集
5.1 房屋边长数据采集要求
5.1.1 多产权房屋按户室、共有部位进行边长数据采集。
5.1.2 单产权房屋的边长数据应分层采集。
南京首套房认定细则(二)
先来说说南京限贷政策的银行认定正常标准（认房又认贷，房子认南京，贷款记录认全国），下面讨论的是商业贷款。
一，（有房无贷）。单身个人或夫妻家庭名下，在南京有两套房或两套房以上，即使从来没有货过款也不给贷款；在南京有一套房没贷过款可以办理二套贷款，首付七成。备注:有房无贷的，可以操作为首套房贷款，不解释。
二，（有贷无房）。单身个人或夫妻家庭名下在全国范围内有两次以上住房贷款记录（可以到人民银行查询，以征信报告为准），即使在南京没有房子，也不给贷款。备注:最多把夫妻也拆解为个人，个人名下有两次贷款记录如今基本无希望贷到款，个人名下有一次贷款记录可以办理二套。
三，（南京有房无贷，外地有贷）。单身个人或夫妻家庭名下在南京有一套房无贷款，但在外地有过一次以上贷款记录（不管外地房子有无卖掉），不给贷款。备注:可以操作为二套房，不解释！
四，（南京现有有房无贷款，之前南京有贷款的房子已经卖掉）单身个人或夫妻家庭名下在南京有一套房无贷款，在南京其他房子曾经贷过款但已经卖掉，这种情况有的银行也不给贷款，有的银行可以变通操作，但肯定是二套。
结语:限购并不可怕，可以通过出售，夫妻去名，份额转让或其他方法重新取得购房资格，限贷还是非常严格的，如果一个人名下有两次以上贷款记录（这些贷款记录在2000后就长期存在于你的征信报告，无任何办法去除），目前的政策就基本无法贷款。
限贷政策做些补充。
第一，你或者你爱人的名下到底有几次贷款记录，一切以中国人民银行的征信报告为准，本人（不可以代理，夫妻也不行）带自己的身份证原复件（那边不提供复印）到中山东路大行宫地铁站旁的中国人民银行查询。7年后贷款记录就消掉的说法并不可靠，我的好多客户2004的贷款记录还在呢，如果你不够确定，必须去查询征信报告，网上也可以查询。
第二，南京的纯公积金贷款基本不上征信报告，就是说你或者你爱人贷过公积金，你门的征信报告不会有纯公积金的贷款记录，所以你或者你爱人只贷过纯公积金，你们做商业贷款还可以办成首套哦。外地的纯公积金很多是上征信报告的，你就必须去查询确定。
第三，第一次使用公积金贷款不受名下房屋套数与商业贷款次数的影响，首付最低三成就可以，利率基准不上浮。
南京首套房认定细则(三)
南京市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知
南京市政府网站原文：
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)、《省政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(苏政办发〔2011〕9号)文件精神，进一步完善我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现结合我市实际，提出以下意见：
一、高度重视房地产市场调控工作，进一步促进房地产市场平稳健康发展
(一)提高对房地产市场调控工作的认识。深入学习领会国家和省有关文件精神，结合我市经济社会发展实际，从加快转变经济发展方式、推动转型创新跨越发展和建设人民幸福城市的高度，充分认识深化房地产市场调控的重要性、紧迫性，全面落实住房保障目标任务，认真执行住房信贷、税收、限购等相关政策，努力促进房地产市场平稳健康发展。
(二)努力控制新建住房价格。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定年度新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。
二、加快实施“十二五”住房保障规划，进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件
(三)全面启动实施《南京市“十二五”住房保障规划(2011—2015年)》。加强保障性住房建设前期准备工作，确保建设规模和工程进度，完善基础设施配套。今年新开工建设经济适用住房600万平方米、竣工300万平方米；储备廉租住房1800套；建设中低价商品房40万平方米；建设公共租赁住房(含人才公寓，下同)50万平方米。积极做好危旧房与工矿棚户区改造、老旧小区整治出新工作，完成80万平方米危旧房与工矿棚户区改造，整治房屋800幢、出新小区70个。
(四)统筹协调推进保障房建设。加快实施1000万平方米安居工程，重点推进迈皋桥、花岗、岱山、上坊四大片区保障房项目建设。结合《南京市“十二五”住房保障规划》和各城市功能板块建设需要，启动新一轮1000万平方米保障房规划建设工作。各相关部门和区政府要做好保障房建设管理服务工作，完善工作机制、优化审批流程、提高办事效率，加快建设进度、确保工程质量。
(五)进一步完善住房保障政策体系。根据“十二五”经济社会发展需要，加快廉租住房建设步伐，加大公共租赁住房建设力度，继续建设经济适用住房、中低价商品房、拆迁安置房，加快形成完善的“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房体系。出台公共租赁住房管理办法。坚持政府主导、社会参与的原则，多渠道建设筹备公共租赁住房，相关区政府和工业园区要落实好公共租赁住房建设计划。
三、认真执行差别化信贷税收政策，进一步合理引导住房需求
(六)认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
(七)调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
(八)加强房地产税收征管。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
(九)进一步合理引导住房需求。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。各房地产开发企业、房地产经纪机构在销售住房时，有义务向购房者宣传我市限购政策。
四、增加土地有效供应，进一步严格住房用地管理
(十)坚决落实好保障性住房和中小套型普通商品住房用地。保障性住房(含公共租赁房、拆迁安置房)、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。继续按“限房价、竞地价”方式落实中低价位普通商品住房用地。进一步完善土地出让方式，积极开展普通商品房项目配建保障房试点工作。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，努力做到应保尽保。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
(十一)增加土地有效供应。积极完善待出让土地的基础设施，形成有效土地供应，促进住房开发建设。充分保障土地供应，今年计划供应商品住房用地500公顷。加强对企业土地市场准入资格的审查。
(十二)继续加强土地供后管理。对已供房地产开发用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须按照闲置土地处置的相关规定处置到位。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
五、加强市场监管，进一步强化新闻舆论引导
(十三)继续加强商品房市场监管。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部销售房源，现场销售进度须与网上房地产信息一致。进一步加强商品房预售资金监管，确保“专款专户、专款专用”，保护购房者权益和防范金融风险。
(十四)加强中介和租赁市场监管。认真落实房地产经纪管理办法，进一步强化中介市场、房屋租赁管理，继续加强存量房交易管理信息系统建设，进一步规范房地产经纪行为，加大房屋租赁市场的
政策引导。
(十五)加强价格秩序监管。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。
(十六)强化新闻舆论引导。加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度，引导开发企业合理定价销售、消费者理性消费。对制造、散布虚假房地产信息的，要追究有关当事人的责任。
市宣传、发改、住建、国土、规划、财政、税收、社保、工商、物价、统计、公安、民政、人行南京分行营管部等部门及各区政府要迅速统一思想，认真贯彻落实国务院和省、市决策部署，采取有效措施，加强市场监管，切实落实房地产市场调控政策。溧水县和高淳县参照本通知执行。 本意见自发布之日起执行。
二○一一年二月十九日
南京首套房认定细则(四)
《南京市经济适用住房管理实施细则》权威解读
6月30日，南京市人民政府召开新闻发布会，公布了将于月日起实施的《南京市经济适用住房管理实施细则》以下简称“经适房细则”）和《南京市廉租住房保障实则细则》以下简称“廉租房细则”）。两部细则明确经适房、廉租房保障对象由低保住房困难家庭扩大至低收入住房困难家庭（人均月收入为750元以下、人均住房建筑面积15平方米以下）。据南京市房产管理局党委副书记、新闻发言人黄长安介绍，南京符合低收入住房困难家庭条件的保障对象仅江南八区约有3万户。
“供应对象从‘低保’扩大到‘低收入’虽然一字之差，但保障人群却扩大不少，那么这部分人群究竟有多少呢？”黄长安表示：“去年底，我们进行住房调查时，预估满足低收入住房困难家庭的江南八区大概在6.5万户，占南京市总人口的6.8%。但这个数字最近可能会有点变化，因为当时调查主要采取登门入户、做抽样的评估分析。此次在建邺通过低收入家庭的试点，从试点数字上有可能低于预估的6.5万户。目前我们估计在3万户左右，这只是初步分析，准确的数字要等全面启动这项工作以后才能得出。”为了更为详尽解读两项细则内容，本报特邀南京房管部门、民政部门有关负责人进行权威解答。
上市增值部分将按一定比例交政府
“经适房细则”第四十二条：购买经济适用房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。经济适用房在出售时，出让方应按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用房转让时不需交纳差价。上市出售办法（含集体土地拆迁取得的经济适用房）另行制定。
解读：昨天发布的《南京市经济适用住房管理实施细则》最显眼的，当数经适房上市交易得到明确规定：经济适用住房满5年，取得两证后，可上市交易的条款。
南京市房改办负责人表示，我市年2002—2003年交付的经适房目前已经逐步具备上市条件。他举例说：“经适房作为政策性保障房，国家保障部分应在上市转让时予以收回，比如景明佳园当初的价格是2000元平方米左右，目前价位在4000元平方米左右，相差2000元平方米，这就是增值部分。具体按什么比例交给政府，目前正在加紧制定当中，很快与市民见面。”
明确经济适用房的供应对象
“经适房细则”第二十九条，明确了经济适用房供应对象从低保住房困难家庭为主，扩大到低收入人群住房困难家庭，《细则》中对经适房供应对象进行了进一步明确：