福建长乐土地证怎么换不动产证 集体土地证换不动产证

兹授权委托 （男/女）职务： 电话： 身份证号码： 全权代表本人（本单位）来你处申办 公证，并代表我单位处理该项公证中的一切事宜。

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201 年 月 日

第二篇 福建长乐土地证怎么换不动产证
《福州办理房产证及土地证的流程》

福州市房地产交易登记中心，福屿路200号，乘公交至黎明站或西禅寺站下，然后步行

办公时间：上午8:30-12：00,下午14:30（夏季15:00）-18:00

步骤：办理维修资金业务→办理《房屋所有权证》→缴契税和印花税款领证→办理《土地使用权证》

一.办理《房屋所有权证》（在房产交易中心3楼办理）

1、找开发商开正式发票、领购买商品房产权登记申请表(免费)，要盖公章

2、带正式发票、购房合同原件、申请表、身份证，去房地产交易登记中心二楼住房维修基金部，办理维修资金业务需提供：A．购房发票原件； B．《购买商品房产权登记申请表》原件，由售房单位提供并盖公章； C．《商品房买卖合同》原件；开住房维修基金的缴款通知书，带着money去出产权交易中心大楼门口的建行，缴住房维修基金，按房价总额的2%缴交。(建议先到产权交易中心三楼1号窗口排队领取收件号，然后回二楼住房维修基金部开缴费单，再去门口那家建行领排队号交款。)

3、带着所有材料，回房地产交易登记中心三楼凭领取的收件号收件。然后回家等十到十五个工作日。

4、凭产权登记受理单和身份证等再去房地产交易登记中心缴契税、领房产证。建议先到二楼交通银行或一楼海峡银行领一个排队号，然后持受理单去三楼31-34号窗口领税费单，持非税缴款通知单到2楼交通银行或1楼海峡银行缴款，再上三楼

35-42号收费窗口纳税（持银联卡刷卡缴纳税款）及开具税费凭证，持本人身份证明及税费票证到原来领单窗口（31-34窗口）领取房产证。契税为总房价的3%，缴费地点在房地产交易登记中心二楼的交通银行，1号窗口可刷卡(含信用卡)缴契税及权证印花税(5元/本)，须现金缴交房屋登记费(所有权登记)80元，两本及以上房产证的每本增加工本费10元，如有贷款的还须现金缴交房屋登记费(抵押权登记)80元。

二.土地证的办理过程：

1、带房产证、身份证原件及复印件到福屿路产权交易中心二楼办理土地证收件手续(分各区办理，土地属晋安区的去晋安区柜台办理)，这里基本不排队(需复印好房产证、身份证，自己复印的往往会被办理人员以不符合规格为理由要求到旁边的复印机重印)；

2、办好后，等15个工作日，凭土地证收件收据及身份证(须本人)到原地点开具缴款单，同样到二楼旁边的交通银行缴款，交100元及5元印花税(权证)；

3、带身份证、领取单领取土地证。

第三篇 福建长乐土地证怎么换不动产证
《有房产证无土地证转让房产是否有效》

有房产证无土地证转让房产是否有效?

时间：2007-12-01 | 作者：赵成 | 浏览：18903

房主有房产证,但未办理土地证,与开发商签订的房屋土地转让合同是否有效?

代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

本人依法接受本案原告张元领的委托，担任其代理人，参加了本案一审的法庭审理，现发表如下代理意见：

一.原告张元领是原房屋的合法所有权人。

原告张元领原系东阿县第一棉纺厂厂长。1989年，因105国道拓宽及厂内规划调整的原因，占用了原告等职工于1983年出资兴建的平房。为了解决原告及其家属的居住问题，经厂领导集体研究决定，在厂内东北角（现曙光街的南侧）为原告建了五间平房。此平房虽然名义上是单位出资，实际上是对原告原平房拆迁的补偿（因为原告于1983年出资6000元买的平房已被单位拆迁）。此房产权完全归原告所有，与单位无关。原告依法向东阿县房屋主管部门提出房屋登记申请，经过政府部门批准和登记，原告于1990年依法取得了该五间平房的房屋所有权证，证上盖有东阿县人民政府的公章。原告一直在此居住。

1999年，原告在内退后，自已出资将5间平房在原址上翻盖成上下各7间的两层楼房，单位在此楼房中根本就没有任何财产份额。此房屋东西长 24.5米，南北宽 12.5米，建筑面积为579.143平方米。原告向东阿县房屋主管部门提出房屋登记申请，经过政府部门批准和登记，依法取得了该两层楼房的房屋所有权证，证号为东阿房字第01842号，证上盖有东阿县人民政府的公章。原告一直居住使用该房屋至2006年7月。

从以上房屋的出资情况及使用情况，以及东阿县人民政府为原告依法发放房屋所有权证的情况，可以得知，原告张元领是本案原房屋合法的所有权人。作为所有权人，原告具有依法处分该房产的权利。

二．原告张元领是原房屋占用土地的合法使用权人。

1．1989年，原告单位为了解决原告的住房问题，同意原告占用五间平房的土地。1990年县房管局为原告发放了房屋所有权证，也就代表政府认可了原告对所占土地的使用权。1997年，东阿县土地局派工作人员到原告房屋现场进行了实地丈量，进行了土地登记，标明了四邻的情况，记录在案。1999年，原告翻盖两层楼房以后，房管局向原告发放了房产证号为东阿房字第01842号的房产证，对原告占用该国有土地又再次予以确认。原告当时认为，只要政府土地部门进行了土地登记，自己就拥有了此占用土地合法的土地使用权，因此，当初没有申请办理土地使用权证。但只要原告提出申请，并交纳相关的费用，政府一定会为原告办理土地使用权证。

2．至于原告没有申请办理土地使用权证并交纳土地出让金，是土地确权后的履行问题，属于行政管理的范畴，不影响当事人应当享有的民事权益。原告将单

位的国有土地使用权变更为个人的国有土地使用权，经过了政府部门的批准。至于没有交纳土地出让金，是经过了政府部门批准的，政府部门从没有向原告主张过土地出让金，一直允许由原告无偿使用。这也是国家政策所允许的。比如公房和经济适用房所占用的土地，都是由政府划拨给使用者无偿使用，个人不用向政府交纳任何土地出让金，在入住五年后再行转让时，应当由买房者交纳土地出让金。本案中就是东阿县政府同意将国有划拨土地交由原告无偿使用，待转让给被告进行土地开发时由被告向政府交纳土地出让金。

3．建设部于1997年发布、2001年修改的《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条也规定：“地上建筑物、其他附着物的所有权人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”以上的规定也就是所谓的“房随地走，地随房走”的原则。在本案中，原告张元领于1990年和1999年分别取得了五间平房和两层楼房的房屋所有权证，政府也就认可了原告对房屋所占土地的国有土地使用权，并于1997年对房屋所占土地进行了登记，对原告依法享有该土地的使用权再次进行了确认。

4．对于土地的权属和内容应当以登记机关的登记为准，而不是以土地使用权证为准，证书只是起一个证明的作用。我国《物权法》第16条明确规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机关管理。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”原告申请人民法院到东阿县国土资源局对原告原房屋占用的土地登记情况进行了调查，查明了县土地管理部门早在1997年就对原告房屋占用的土地进行过登记，一直到2006年7月，登记的使用权人为原告，因此，原告张元领是原房屋占用土地的合法使用权人，不能因为原告没有办理土地使用权证而否定原告没有此地的国有土地使用权。

三．原告张元领与被告东阿县昌隆房地产发展有限公司于2006年7月3日所签订的《房屋土地转让合同》是双方真实意思的表示。

2006年,被告东阿县昌隆房地产发展有限公司开发的“中城雅居”小区，位于原告原住房屋的南侧。因需要占用临曙光街南侧原告等10户居民的房屋，被告找到原告等10户居民，协商将10户居民的房产归被告后拆除，用于被告开发建设。作为补偿，被告将来在原址建好商品房后，补偿给原告等10户居民每户几套商住房。原被告经充分自愿协商后，于 2006年7月3日，签订了《房屋土地转让合同》。双方在第三条约定：原告的原门市房、偏房及其他附属设施，在签订合同后所有权归被告方；被告在此小区内建设新楼房后，用新房对原告进行补偿，补偿门市房和四套住宅。并约定双方签字盖章后生效。

四．被告在签订合同时对于原告只有房产证而无土地证是明知或应知的，不能再以原告未办理土地证主张合同无效。

被告提供的合同是针对全部10户居民的，因此是制式合同。其他9户居民都办理了土地证，原告没有办理。因此，原告在签订合同时就向被告表示，原告只办理了房屋的所有权证，未办理土地使用权证。但被告表示，原告只要有房产证就可以，没有土地证也没有关系。被告是在明知原告没有土地使用权证的情况下和原告签订的合同。这从《房屋土地转让合同》第一条“转让房地产的基本情况及清单”一项中就可以看出，被告只记录了原告的房产证号，而没有记录原告的土地证号。作为一个正规的房地产开发商，其提供的合同也注明了是《房屋土地转让合同》，被告是应当也必然要审查原告有没有土地使用权证的。如果有，被告肯定会写在合同中的。正是由于原告没有办理土地证，被告在合同中也未写明。因此，从合同中未写明原告的土地证号的情况来分析，可以推定被告在签订合同时就明知或应知原告是没有办理土地证这一事实的。被告在知道原告只有房产证而无土地证的情况下，仍然与原告签订此合同，是双方真实意思的表示。此后，被告就不能再以原告当初没有办理土地使用权证为由，主张合同无效。并且双方在合同的第二条约定：原告只保证自己为房屋及附属设施的合法所有人，约定此处土地由被告办理相关审批及交费手续。

五．原、被告所签订的合同名为“房屋土地转让合同”，实质上是对原告的补偿安置合同。

1．根据法庭查明的事实，以及双方签订的合同内容，可以得知，原、被告签订此《房屋土地转让合同》的真实意思，是被告将原告原有的房屋进行拆除，占用原土地进行商品房开发建设，在原址建成商品房后，再补偿给原告几套商住房归原告所有。双方所签订的合同，虽然名义上是《房屋土地转让合同》，但并不符合房屋土地转让的实质，被告并非当即用金钱买下原告的房屋用于使用的目的，而是为了拆除用于房地产开发，将建成的房屋再对原告给予补偿安置。因此，双方所签订的合同性质，名为转让合同，实质上是对原告所有房屋及附属设施的补偿安置合同。因此，本案不应当适用房地产转让方面的法律法规，而应当适用《合同法》及城市房屋拆迁，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关法规。

2．《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”第十二条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。” 原告申请人民法院到东阿县国土资源局调取了相关证明，证实被告占用原告原国有划拨土地，征得了政府的同意，并且政府已经与被告签订了国有土地出让合同，被告已交纳了一百零八万元的国有土地出让金。因此，原、被告所签订的合同有效，被告给予原告的安置房屋应当认定为对原告地上房屋及附属物的补偿。

3．被告东阿县昌隆房地产发展有限公司为了取得原告张元领的房屋和国有土地，首先必须原告得同意将地交还政府。被告除了应当向政府交纳国有土地出让金，还必须与原告达成补偿协议，对原告的房屋及其他附属物进行补偿。本案中双方所签订的协议就是被告对原告房屋及附属物所进行的补偿。如果认定本合同无效，势必造成对原告的不公平，对被告恶意违约的支持，致使原告不能按照双方当初的约定得到合理的补偿，损害原告的合法权益。

六．原、被告所签订的合同真实、合法、有效。

1．<<民法通则>>第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：

(一) 行为人具有相应的民事行为能力；

(二) 意思表示真实；

(三) 不违反法律或者社会公共利益。”本案中,原、被告均具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，且不违反法律或社会公共利益。因此，双方所签订的合同真实合法有效。

2．〈〈合同法〉〉第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因此,原、被告双方所签订的合同自双方签订之日起已经成立并生效。我国法律和行政法规没有强制性要求，原、被告这种补偿安置合同必须办理批准、登记后才能生效，且本案中双方的合同已经征得了政府的同意。

3．〈〈合同法〉〉第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

原、被告所签订的合同不属于以上所列情形中的任何一项，不属于无效合同。

4．原告未领取土地使用权证书转让房地产不能成为合同无效的理由。被告主张涉案房地产虽然房产进行了登记，未进行地产登记，未取得土地使用权证，且没有交纳出地出让金，主张合同无效。被告的主张不能成立。理由如下：

（1）原告并非没有进行过土地登记，从土地管理部门的登记档案中可以得知，原告的房产在1997年进行过登记，只是没有申请办理土地使用权证。

（2）根据〈〈物权法〉〉的规定，权属证书只是相关证明，不能作为物权权属和内容的根据。根据新法优于旧法的原则，应当以新的物权法为准。只要进行过土地登记，就足以证明物权。

（3）本案双方所签订的合同名为房地产转让，实质上是被告对拆迁原告房地产的补偿安置。因此，本案不应当适用房地产转让方面的法律法规。而应当适用〈〈合同法〉〉及拆迁安置法规。

（4）“房地产不得转让”不等同于“房地产不得拆迁补偿”。该法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将

其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付，过户登记等一系列债权行为和物权行为，所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，但不得据此认为签订的合同一律无效。

（5）〈〈物权法〉〉第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”新的物权法已经取代了旧的房地产管理法,认为没有办理物权登记的情况下,也不影响合同的效力。

5．原、被告签订的合同，并没有侵犯国家的权益。被告已经征得政府部门的批准，并交纳了国有土地出让金。国家并没有因为双方签订此合同受到任何损失，相反，双方的合同使国有土地得到了更加充分和更有价值的利用。

七．东阿县中国共产党纪律检察委员会所作出的处理意见不能作为定案依据，对审理本案不产生任何影响。其作出的处理意见是违法的，原、被告的合同不因其意见而被解除或无效。

1． 2006年7月3日，原、被告签订“房屋土地转让合同”后，被告于签订合同一周内将原告房屋拆除，并给付原告拆迁期间门市的营业损失1。8万元。东阿县纪检委于 8月7日对原告作出处理意见，认为原、被告签订的房地产转让合同无效，决定由政府出资以明显低于市场价的每平方米450元的价格对原告房屋给予拆迁补偿。 9月18日，县纪检委强行扣下了被告给付原告的1。8万元门市营业损失费，将24。6万元的银行卡强行让原告签收（密码也是县纪检委设置的）。县纪检委的错误之处，就在于其只注意到原告房屋所占土地在1990年之前是县棉厂的国有划拨土地，而没有注意到原告已经征得了政府的同意取得了房产证，也于1997年就进行了土地登记，其在1999年翻盖的两层楼当然是在自己的土地上盖的房，而早已不是县棉厂的土地了。在自已已经拥有土地使用权的土地上由自己出资盖房有什么错？县纪检委正是利用了其手中掌握的权利，以及原告的不懂法，从而作出了上面的错误决定。

2．原告在县纪检委调查中认可合同无效，是被逼无奈的，并非本人真实意思的表示。县纪检委给予原告的补偿标准，不是经过平等、自愿协商的结果，而是县纪检委单方面的处理决定，原告服从也得服从，不服从也得服从，不是建立在平等、自愿、等价、有偿原则基础上的。县纪检委的领导一直说原告是占用县棉厂的国有土地，原告由于不懂法律，另外迫于纪检委的诱导和压力，才同意了县纪检委的观点，认为合同无效。但合同有效或无效，不是当事人自已说了算的，也不是县纪检委说了算的，而只能由人民法院依法认定。

3．东阿县中国共产党纪律检察委员会是党的组织，不是政府部门。它只能对中国共产党员的违纪行为作出处罚，而不能涉及当事人的民事权益。其于 2006年8月7日所作出的处理报告是典型的“党政不分”的行为。根据〈〈合同

法〉〉的规定，只有法院和仲裁机构才能认定合同的效力。纪检委违法认定原、被告签订的合同无效，严重侵犯了原告的合法权益，没有任何法律效力，对于

第四篇 福建长乐土地证怎么换不动产证
《不动产问题》

不动产问题处理情况

1. 一个大土地证和房产证，一家办证一家不办（卖家不办，买家要办理。），怎样办理？

解决：办理2个不动产证，（先分割后变更）。福建长乐土地证怎么换不动产证

2. 一个大土地证，两个房产证（两个权利人，两门两户），办理两个不动产是否可以？ 解决：可以福建长乐土地证怎么换不动产证

3. 原1、2、3间房，现办理2户，有大的土地证和房产证，是否可以？（没有中间分割墙）

解决： ？

4. 原为1个权利人，提供了2个人证件，怎样办理？

解决：如有属于2个人的证明文件或者申请表，可以办理2人共有的不动产证。

5. 原巷道1.2米（土地证和房产证上巷道1.2米），现状2.2米，各家自愿各缩0.5米，能

否办理？

解决：？

6. 权利人为未成年，申请权利人，权利人怎样办理？

解决：作图及权籍调查权利人为：“张三（监护人：* */**）”，不动产打证时只写小孩的名字不写监护人。

7. 一个大土地证，A、B两块，A有房产证B无房产证，怎样办理？

解决：A出图宗地图、宗地及房屋合图、房屋平面图，3个图件。

B只出宗地图。

8. 房产证范围包括飘楼和土地证范围不包括飘楼，不动产范围怎样办理？

注：红色线为土地证范围，加上飘楼为房产证范围。

解决：出图，宗地图不出现飘楼，即和土地证相一致。

宗地及房产合图，用虚线表示飘楼。

房屋平面图，房屋和飘楼全表示。

9. 一个权利人，有A、B块2，现办理成C、D、E 3块，怎样办理？

10. 楼房和平房的四至文字字头，统一按A方式或者B方式注记？

方式A 方式B

11. 目前地籍图中的指北针有A种形式和B种形式，目前出图为：宗地和房屋平面图用A形

式，宗地及房屋合图用B形式，今后继续这样是否可以？

A形式 B形式

12. 房产证范围大于或者小于土地证范围的情况。福建长乐土地证怎么换不动产证

解决：按土地证面积办理。

如果偏差较大怎样处理？建议规定一个边长或者面积的范围限差值，（和四至的关系结合起来，必要时进行外调）。

13. 房产证和现状一样，而土地证变小（小的部分不是飘楼是房体），怎样办理？

解决：？

14. 房产证和土地证一样，现状变大或变小，怎样处理？

解决：？

15. 面积分摊中，规范和开发商要求有不一致处，参照开发商的分摊细则和甲方意见进行分

摊，是否可以?

如：地下车库中的公共行车道和支撑楼体的支柱面积，按规范是给予分摊，而开发商分摊细则中要求不再分摊。

2016年10月18日

第五篇 福建长乐土地证怎么换不动产证
《关于不动产权证你必须知道的五件事》

《中华人民共和国不动产权证》，简称《不动产证》。在颁布的《不动产登记暂行条例》中显示，我国将建立不动产统一登记制度。目的是整合部门职责、减少多头管理，方便企业和群众。该《条例》表明，集体土地所有权、房屋等建筑物、森林林木所有权、海域使用权等等都应依照《条例》进行不动产权利的统一登记。因此，房产证、土地证的“双证合一”也就是其中的变化之一。

国土部官方微博“国土之声”还曾将不动产权利证书“晒”了出来。从图片上可以看出，证书的封面为暗红色，在正文页，可以看到不动产权利证上包括：不动产权字号、权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限、权利其他状况以及附图页。基本包含了土地证、房产证的绝大多数内容。

房产证与不动产证有什么区别?

不动产证上，除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外，还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容;

不动产单元号，具有唯一代码，相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息;

而房产证的内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。

不动产权证有什么特点?

封面：原来为中华人民共和国房地产权证，现在名字为中华人民共和国不动产权证书;

内页：有防伪镭射标签，盖章原为各地方人民政府的公章，现为各登记机构公章;

增加不动产登记号，是全国范围内不动产唯一“身份证号码”;

附图页有金属线，并且更全面。

多套房是否要领多个证?

《不动产权证书》包括单一版和集成版两个版本，集成版用于记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。

比如某人有两套房产在同一宗土地上，则两套房产登记在同一个不动产登记簿证上，也就是集成版证书;如果两套房产在不同的宗地上，则仍登记在两个不动产登记簿证上，也就是单一版证书。 在推广初期，将会主要采用单一版证书。

现在的证需要换吗?

不动产统一登记开始后，是否意味着大家手头的房产证等产权证，都要换成不动产证?

按照国家“不变不换”的原则，现有各类不动产权证书继续有效，权利不变动，证书不更换。也就是说，旧证、新证同时都具有法律效力。

但新购房屋等不动产并首次办理产权证，申请办理产权变更登记、转移登记等手续的市民，将逐步换发新的不动产证。农村土地承包经营权登记按照国家规定予以5年过渡期。

换不动产证之后市民权益不变

使用新证，市民权益没有任何变化，只会更加有保障，因为这是落实《物权法》，对市民进行不动产统一登记，助推相关管理越来越规范，从法律上更加保障小业主权益。

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