【 – 话题作文】
第一篇:《海景房电销话术》
电话营销话术（一）应用篇
一． 开头语
1. 陌生拜访
XXX先生/女士，您好，我是秦基地产的XXX,很抱歉打扰您并占用您两分钟的时间，但是这两分钟却能让您的财富翻倍，您会拒绝这个机会吗？…………我们公司专业销售威海海景房，………………….
2. 业务要电首次回访
先生/女士您好，我是秦基地产威海海景房营销中心的专职客服XXX，很抱歉打扰您了，昨天您收到了我们公司关于威海海景房的宣传资料，并知道您有进一步了解的意向，所以今天打电话进行一次回访，…………………
3. 老客户再次回访
XXX先生/女士，您好，我是秦基地产威海海景房营销中心的专职客服XXX，上周刚跟您联系过，还记得吧？当时给您打电话，您正在外地出差，咱们约好这周联系的，……..不知道哥/姐最近有没有看新闻，告诉您一个好消息，威海被评为经济特区了，咱们威海的海景房价格马上就要上调，………………….
二. 异议处理
1.远
先生/女士，其实远不远不是看距离，而是看交通条件，咱们石岛凤凰湖地理位置优越，海陆空多条线路直达，另有青烟威荣城际轻轨等在建项目，真正形成胶东半岛一小时经济圈。况且我们的凤凰湖是山海湖俱全的小区，这种稀缺资源在别的地方可是不多见的，…………..
2.贵
先生/女士，我认为一件商品的贵或便宜是相比较而言的，您认同吧？咱们项目15000亩的超大规模，3000亩的凤凰湖，4A级的国家风景区，2900米的国际海水浴场，这些资源在全国任何一个地方都很难同时拥有。就拿郑州来说，人多车多灰尘大，环境不如威海，房价却高出很多，那不是更贵吗？况且那里交通便利，空气清新，还是国家重点发展对象，稀缺的海岸资源，美轮美奂的异域风情，无论投资度假养老都是不错的选择，现在你还觉得贵吗？………………
3.媒体曝光问题
先生/女士是这样，市场上确实存在一些小型的，不负责任的公司影响了我们这个行业整体的信誉，但是我们三友集团是集团化的公司，公司实力很强，各个地市都设有分公司，是河南省最大的海景房销售公司，成立至今从未发生过客户投诉事件。相反，很多客户还把自己的亲戚朋友介绍给我们，您说，如果公司不讲信誉的话，他们会这样做吗？另外关于银滩的报道难免偏颇，都说眼见为实，我们公司的总部在黄河路姚寨路交叉口天一大厦A座九楼，随时欢迎您来参观考察！
4. 商量
先生/女士是这样，我想我说的再好，您看不到实景也不会相信，毕竟您心里现在没有形成具体的画面，在这样的基础啊上，您即使回家商量也是商量不出结果的，所以遇到这样一个大好的投资机会，跑一趟亲自去考察一下也是应该的呀！况且我们公司为您提供最优质的全程一对一服务，吃海鲜，住星级酒店，游4A级景区，考察威海的海景房样板项目。您看过之后再商量也能有所依据，退一万步讲，就算您觉得不合适，也没有什么可遗憾的，只当是周末放松一下心情，您说对吗？
5. 忙
先生/女士您一定是公司的重要人物，都说能者多劳嘛，所以才会忙，那好您先忙，我过一小时再打给您可以吗？
6. 开车
那先生/女士，您注意行车安全，我下午三点再和您联系，你看可以吗？
7. 出差在外地
先生/女士目前在哪里出差啊？大概什么时间可以回来呢？那好，等您回来我再跟您联系好吗？祝您出差顺利！
8. 买过了
那恭喜您了先生/女士，您的房子现在已经升值很大一部分了，威海被评为经济特区，房价马上就要翻倍，说明您真的非常有眼光。您可以把这个好消息传达给您的亲戚朋友，他们肯定非常羡慕您，也想跟您做邻居呢，到时可以打电话联系我，我叫XXX,公司在…………………..
9. 不考虑
你是觉得哪方面不太满意呢，现在威海被评为经济特区，房子升值趋势显著，现在正是抄底的时候，您一定要把握好时机啊！另外拥有一套海景房也是您身份地位的象征，您可以好好考虑一下，有这方面意向的话可以随时联
系我，我叫XXX，祝您生活愉快……….….
电话营销话术（二）
新业务要电
话述：首先问好，（前期可称**先生/**女士，在随后的通话中可随时插入哥/姐这样的称呼）自我介绍，问有没有收到一个小伙子发的宣传彩页，介绍三东威海的海景房的。可先交流您最近怎么样，工作忙不忙等，然后慰问式的提到对我们的房子有什么疑问或者想了解的，我可以帮你解答，如果有表示他很有意向在关注，如果没有，可说可能我们的业务人员没有给您讲的很详细，我再把咱们楼盘的细节信息给您介绍介绍吧等层层切入。
话术：您好！请问是**先生/女士吗？打扰您了，我是秦基地产威海海景房售楼中心的**。昨天我同事给您发的宣传彩页介绍威海海边的房子，您还记得吗？今天打电话做个回访，看您对房子还有什么疑问或者想了解的，我可以为您解答。·····我们每周五晚上19：30有发往威海的看房班车，想邀请您一起去看看，您有时间吗？ 陌生拜访
话述：首先，可以采用短信的方式和客户进行第一次沟通，也可多发一些祝福短信在客户心中留下一定印象，但在短信后面备注上“秦基地产海景房***”同时给对方心里有一个暗示作用，第二天，进行电话回访，介绍楼盘，了解对方职业，年龄，经济实力，看重投资还是休闲等基本信息。随后针对不同的客户采用不同的跟进方式。
话术：（对于发短信的和没法短信的都可以）您好，姐/哥，我是前几天给您发信息的小*,我们秦基地产是河南专业销售威海海景房的/我是秦基地产威海海景房售楼中心的***。我们的海景房是集休闲，旅游，度假，投资，养老为一体的大型滨海社区，也是一线海景房，无论您是旅游度假，还是作为投资置业的一种方式，咱们这边都是性价比最高的房源。而且今年一月四日，国家把山东半岛化为蓝色经济特区，也就是国家重点发展项目，国内沿海城市化为经济特区的只有深圳珠江三角洲，上海浦东新区，天津滨海新区，然后就是咱们的山东半岛了，将来的升值潜力不用我多说，您应该都知道的。所以您是不是可以考虑一下呢，我给您详细介绍一下咱的楼盘吧？~~~~咱们每周五都有看盘班车，这周/下周我给你预定个位置吧？
（对于政策和升值不太感冒的）我知道姐/哥，你工作/生意也挺忙的，平时一定要注意多休息，给自己时间放松放松啊 ，咱威海那边的房子就非常适合你度假休闲的，那里是咱国内有名的氧都，多次被联合国评为最适合人类居住的生态城市，绿化率也非常的高，山海湖资源都有，您去了一定会喜欢的~~
老客户
话述：首先，亲切的称呼，拉近关系。慰问近期近况，工作忙不忙等以表关心。并表明来电意思，并表示给您考虑到某些因素专门给您电话的，以显示对客户的重视和关心。
话术：您好！*哥/姐，现在方便接听电话吗？我是秦基海景房的**.，您最近忙吗？是这样的，咱这房子被国务院批复为蓝色经济特区以后，上涨速度是比较明显的，考虑到这个，专门给您打个电话，咱早过去，房源充足，房价也便宜，等过段时间涨价了，咱已经获益了啊。您看这周天气不错，和嫂子/哥一起去威海了解下吧，您平时工作也挺忙的顺便可以散散心，我给你预留两个铺位！您先安排安排时间？
备注：
在交流过程中如遇到客户不太敢兴趣的话可随时穿插提问式交流，以更多的获取客户信息，了解其购买力，或者 比如：恩，好的，您不需要没关系，可以咨询你一个简单的问题么？
问题一：您平时喜欢出去旅游么？
不喜欢没时间 ——-哦，那您忙工作的时候也要注意身体，多休息啊，抽空出去旅游放松一下也是可以的。 喜欢旅游 ——-那您去过咱们威海吗？那里（环境，旅游资源丰富等等）你不去的话会很遗憾的~！咱们的看房班车会带你看周边的景区，您可以抽空去看看阿。
问题二：您之前有做过房产投资么？
有——您很有眼光阿，收益应该很不错的吧。您是哪年开始的？见效速度很明显吧。您买的是哪哪得房子，（比如郑州东区的）咱们威海的房子也是环境很好，配套设施更完善，位置好，而且是国家重点，可比咱省重点项目潜力大啊，这个您应该很清楚啊。
没有——-恩，这个你可以关注一下，这方面的投资，目前来讲国内还没有哪个投资房产有过大亏损的呢！ 问题三：如果您投资的话会愿意选择实业投资还是股票，期货类的金融产品呢？
做股票，投资的有金融产品-
——–看来您很会理财阿，把资金分配的很好啊。那您得收益如何？其实投资实业和这个完全不冲突的，而且这个是稳定收益，您不用太操心的`~！目前国内还没有哪个投资房产有过大的亏损的。
回答客户问题
（一） 开车
很抱歉，打扰到您了，您注意行车安全，我晚会打给您可以吗？
（二） 开会
（小声）不好意思，打扰您了，我十一点再打给您，到时会议应该结束了吧？
（三）没钱
1. 大钱是攒不出来的，我现在给您介绍的就是一份风险最低，收益很大，见效最快的一种方式。现在国
内通货膨胀那么明显，只有房价上涨速度是最快的而且是带头作用的，您应该深有体会。这是您资产保值，增值的一个很好的途径。特别是我们稀缺的海景房，您还不动心吗？
2. （有些人是担心价格问题）呵呵，您太谦虚了啊！咱那边的房子现在不贵的，而且付款方式很灵活，可
以贷款也可以分期的，户型从40到130 的都有，你可以选择小点的户型的啊！这周可以和我们一起实地考察一下，您肯定会动心的。
（四）忙
大哥/姐，您看你真是辛苦了，一直都这么忙，您的公司/生意一定做的很大，不过您也不能总这么辛苦啊，啥时间也给自己放松一下，劳逸结合嘛！正好咱们这周有看房班车，你可以去了解一下，也顺便旅游散心了，一举两得啊！
（五）我再考虑考虑
我知道您买房子也是件大事，肯定是需要慎重考虑的，您和家人也要好好商量，考虑到哪方面问题您可以随时问我。但是这样的机会真的是很难得，希望你把握好时机，如果你错过了，会很遗憾的。而且，您可以先实地考察一下楼盘，房产信息，周边环境，配套设施等等了解清楚了，在做决定也不迟啊（从他的角度上说话）。
（六）限购令，房产税
是这样的哥/姐，限购令呢只是针对部分城市的，目前咱们威海市还没有这项措施，而且咱们这边属于休闲地产，是没有限购要求的。
房产税呢，目前国内只有重庆，上海两地进行试点，而这两个城市和咱们威海是不太一样的，那边房价过高，且人口较多，必须采取某些措施来安定民生。
（七）房子在威海太远了
其实远不远不是距离的问题，而是交通的问题啊，现在社会经济发展那么好，海陆空，样样通。关键是那边的环境特别的好，山海湖资源也是很少有的，而且威海多次被联合国评为最适合人类居住的生态城市，这么好的条件也很适合像你这样有品质有层次的人。况且，咱的海景房是有很多种用处的，您可以休闲度假的时候去住，平时不住的时候也可以交给物业托管，或者作为投资，无论是从环境，位置，还是政策上，咱这房价肯定是要上涨的！
（八）都是外地人在那住么？入住率是不是很低
比起咱们郑州，那边的人确实不多，但是如果那里到处都是人，你肯定也不会选择那里去度假了，而且那里是旅游城市，会随着季节的变化，入住率增高或者降低。但是您放心的事配套设施是不会弹性的一会多一会少的，您住在那里，随时做什么都会很方便的。
（九）为什么凤凰湖的房子比周边的贵
首先凤凰湖打造是精品建筑，为您创造品质生活是我们的宗旨，无论是从建筑材料，设计方案，施工水平和施工队伍我们都是高标准，高要求的。而且我们的开发商和承建商也是威海市的龙头企业。包括后期的物业24小时优质服务等，也是我们集团统计经营统一管理的，从开发到入住可谓是一条龙式的全面保质。
（十）户口问题
只要是在凤凰湖购买60平米以上的，原则上户口册上的直系亲属均可办理，如果父母买房，未婚子女可以落户。如果未婚子女买房，母亲年龄属60岁以上的，父亲65岁以上的可以落户。如已婚子女买放，父母不可以落户。夫妻一方买房，另一方可以落户。
（十一）得房率
多层约88% 高层约80% 商铺约90%
（十二）怎么知道我电话的
哥/姐，您可能不记得了，前段时间我们同事给您发过一张宣传彩页，中间这段时间没有打扰您！现在国家政策好了，就给您打个电话，告诉您这个号好消息~~~
（十三）你们的看房班车是免费的么？
哥/姐，您看咱这380包括来回路费，吃住四星级酒店，一百元的景区门票还有您的乘车保险。郑州到威海全程800多公里，您可以自己核算一下，我们也是有成本的啊，不过您在那边选到您满意的房子，这380元会全部退还给您的！我们公司的实力和诚意相信您感觉的到！
（十四）现在国家政策对房价调控的很厉害的
1. 国家主要是针对房价过高的一线二线城市，咱现在的房价这么超值，加上国家重点扶持发展半岛地区，这的房价是稳涨不跌的，况且现在物价上涨，地价也在涨，建筑材料，人工费等都在涨，从这些基础原因上，房价能不涨么？、
2. 您可以在新闻上了解一下，目前国内的房价只有一线和部分二线城市在打太极拳，大部分二线和三线城市在2010年的研究报告中上涨幅度还是很明显的，这是个很实际的情况。而咱们威海现在的房价还达不到本身其城市经济特区的价值量，那的房价上涨是必然的。
（十五）想去三亚
哥/姐，三亚那边也是不错的，可那里的发展空间已经相对饱和了，咱威海的正是朝阳期，您想想从房价从一万涨到两万速度快还是从五千涨到一万速度快呢？都是翻倍，威海的成本却低了很多啊！况且政策上扶持威海的升值空间会更大的。而且威海还是咱国内有名的氧都！相信您也是非常注重生活品质的成功人士，负离子含量高是非常有益于身体健康和老人长寿的，那边也有很多的长寿区，买房子是件大事，你可以综合考虑一下！ （十六）出差
您在哪里出差啊？什么时间回来呢？您不方便的话，等您回来我再和您联系，祝您在外边一切顺利！ （十七）都是骗人的
您的担心我能理解，现在的确有些人以这样的形式做一些不法行为。但是我们公司是绝对值得您信赖的，我们是郑州最早的海景房公司，实力也是非常雄厚的，你可以登录我们的网站或者来公司考察了解一下，我们五证二书齐全，而且我们的楼盘是山东重点的海景房样板房项目，我们的开发商也是威海的龙头企业，实力非常雄厚。眼见为实，周五我们有看房班车，欢迎你前来考察。
（十八）我在那里方便吗？
这个您不用担心，首先我们这里的交通非常便捷，海陆空交通发达，距离威海机场29公里，威海火车站70 公里。并且目前正在建设的青烟威轻轨工程距离我们的楼盘只有两公里。同时这里的商业配套也是非常齐全，山东省的重点中学荣成二中，荣成二院，石岛区政府都在我们小区的北侧，小区中部还有一条国家化的商业步行街，南边有大润发超市等，您在这里的生活绝对方便！
（十九）没有空，拖延，天暖和了在去
哥/姐，您看这么长时间了，知道您是做大事的人，日理万机。其实我也不想这样每周都打扰您，也耽误您宝贵的时间。主要是现在的形势太好了，若您在忙，却错过了一个好机会。而且那边的房子销量很快的，等天暖和了，好的房源就越来越少了，您花同样的价钱为什么不提前选个好户型呢？咱看房大概两天的时间，您也可以顺便旅游一下，放松放松啊！
（二十）现在可以优惠么？
咱的房子是全国统一销售的，也是全国统一价，并且海景房4900绝对是很超值的，咱小区周边的环境和配套设施又那么好！这个价很划算的。您抽时间来看一下，如果选到您满意的房子，我一定尽最大努力帮您申请优惠！
（二十一）价格高，前两年才2000多
看来大哥对海景房关注的也比较早了，前两年房价确实是两千多，现在均价5000，正说明咱们海边的房子存在很大的升值空间。今年1月4日国务院将威海划为经济特区，房价会像被评为国际旅游岛的海南一样，发生翻天覆地的变化。海景房都是赶早不赶晚，您已经错过了两千多的价格，难道还想再错过五千的价格吗？
第二篇:《房地产电话营销的话术与技巧》
房地产电话营销的话术与技巧【市场营销】
"作为一名业务员，因为工作的需要，要很好和对方沟通．最难的就是电话了．．．．
电话已经成为现代人际交往最为直接和高效的沟通方式，它也是我们销售人员一个快捷、方便、高效的主动接触目标客户的通道。许多置业顾问一进入工作状态就被最初的电话沟通所限制。电话销售并不等于随机地打出大量电话，它需要一定的策略和技巧。其实只要在开始电话销售之前先花上一些时间和力气，加强个人打电话的技巧，就可以带来令自己满意的通话效果和回报。
一、电话销售特点
1、*声音传递讯息：电话销售人员只能*“听觉”去“看到”准客户的所有反应并判断销售方向是否正确，同样地，准客户在电话中也无法看到电话销售人员的肢体语言、面部表情，准客户只能借着他所听到的声音及其所传递的讯息来判断自己是否喜欢这个销售人员，是否可以信赖这个人，并决定是否继续这个通话过程。
2、极短的时间内引起兴趣：在电话销售的过程中如果没有办法在20~30秒内激发准客户的兴趣，就可能随时终止通话，因为他们不喜欢浪费时间去听一些和自己无关的事情，除非这通电话让他们产生某种好处。
3、双项沟通的过程：最好的销售过程是电话销售人员说1/3的时间，而让准客户说2/3的时间，如此做可以维持良好的双向沟通模式。
4、感性的销售：时刻记得“人是感性的动物”，电话销售就更加感性化，销售人员必须在“感性面”多下功夫，先打动客户的心在辅以理性的资料以强化感性销售层面。
二、电话销售目标
一位专业的销售人员在打电话给客户之前一定要明确此次通话的目标是什么。如果没有事先订下目标，将会使销售人员很容易偏离主题，完全失去方向，不但浪费了时间，同时在心理上造成负面的影响。通常电话销售的目标可分成主要目标及次要目标：主要目标通常是你最希望在这通电话达成的事情；而次要目标是如果当你没有办法在这通电话达成主要目标时，你最希望达成的事情。
1、常见的主要目标有下列几种：
1）根据客户实际情况确定客户需求产品类型；
2）约定当面拜访的时间；
3）销售出简单的产品或服务；
4）确认出客户何时能够作出签单的决定；
5）让准客户接受你的建议，并愿意听你做详细的讲解。
2、常见的次要目标有下列几种：
1）获取客户公司及本人的相关信息；{房产电销话术}.
2）销售某种并非预定的商品或服务；
3）订下再次和准客户联络的时间；
4）引起准客户的兴趣；
5）让客户同意接受你所介绍产品或服务的宣传资料；